新建商品房购房警示

2018年上半年，我局加大房地产市场巡检查力度，严厉打击了房地产开发企业无证销售等违法违规行为，切实维护了广大购房人的合法权益，为巩固执法成效，提高市民购房时的风险防范意识，我局编制了新建商品房购房警示，以“选房前”、“看房时”和“买房时”3个时段为先后步骤，分别警示购房人在购买新建商品房过程中需要注意的事项，供在西安买房置业的人士参考。

一、选房时，核验相关证件是否齐全，拒绝购买无证销售的房屋

选房时，购房人必须查看开发企业是否具备《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》或《不动产权证书》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》等“五证”，重点查看《商品房预售许可证》。查看《商品房销售许可证》时应注意3个问题：

首先，《商品房预售许可证》中载明的开发企业应当和出售房屋的出卖人完全一致，否则不能确定开发企业销售的合法性。

其次，批准销售的房屋和购房人购买的房屋必须一致。即购房人购买的房屋必须在销售许可范围之内，如未在销售范围之内，属于非法销售。

再次，核实项目名称与开发企业的广告宣传是否一致。

上述“五证”可在销售现场通过公示内容查阅。开发企业以手续正在办理为由提供不了“五证”的，购房人应拒绝购买，切不可盲目交纳包括定金等任何款项。

二、看房时，深入实地进行核实，详细了解项目情况及相关企业的实力和口碑

购房人应当对有意向的楼盘进行实地了解。楼盘配套设施均以政府规划审批为准，相关规划文件均在现场公示。建议购房人在看房时按以下4个步骤来看房：

第一步，了解目标房源的价格、面积、户型、周边环境和小区的配套设施以及售后服务，这些大多数购房人都能做到。

第二步，对房屋的供水、供电、供气、排污、绿化、保安、保洁等都要进行详细的咨询，这一点经验较为丰富的购房人能做到。

第三步，将置业顾问等相关方面的承诺以书面形式确认，这一点很少有购房人能做到，而日后的诸多纠纷往往来源于此。

最后一步，还应对开发企业的综合实力、诚信度以及物业公司的口碑进行多方面了解。

三、买房时，慎交购房定金，合同必须网签备案，所有购房款(包括定金)必须打到预售资金监管账户

买房签约时，购房人应重点关注：

1.慎交购房定金。“定金”是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。因此，购房人在确定购房意向前，尽量不要随便向开发企业交付定金，要认识到签订了认购协议、交了定金，便具有法律效力，双方都必须按协议履行。

2.购房人付款时，一定要与开发企业登录我局商品房网签平台签订《商品房买卖合同》，并提交房管部门备案。购房人一定要详细查看合同条款，双方签字确认后，再按合同约定付款。

3.购房所有款项款(首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款)必须全额交存至商品房预售资金监管账户，交存账号应与售楼场所公示的《商品房预售资金监管协议》及双方签订的《商品房买卖合同》载明的监管账号一致，不得直接将购房款交存至开发企业的其他账户，以避免购房风险。

4.如购房人属按揭购房，必须看贷款是否能落实。按照按揭购房流程，购房人应先签订《商品房买卖合同》，后办理按揭手续。一旦按揭贷款不成功，购房人就会面临承担高额违约金的风险。因此，在签订购房合同之前，应查清自己的信用状况，向按揭银行或住房公积金管理中心咨询贷款政策，了解自己是否可贷款及额度，并正确评估自己的还款风险，以免合同签订后，贷款办不下来，或者发现自己无力还贷，从而赔偿违约金。

敬告广大购房人：

在确定目标房源后，应尽可能通过登录西安市住房保障和房屋管理局门户网站(网址：http://fgj.xa.gov.cn)“预售证查询”栏目查询项目预售许可证办理情况，了解拟购房屋用途、户型、建筑面积、预售资金监管银行及帐号等信息。同时，若在购房时发现开发企业存在无证销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈、限制阻挠使用公积金、发布虚假广告等违法违规行为，可拨打市民热线12345进行投诉举报。房管、物价、工商、公积金等部门接到投诉后，将按职责依法予以查处。

西安市住房保障和房屋管理局

2018年7月1日