西安一小区“双过半”业主投票决定换物业 投票结果却不被认可

7月8日，西安市大华阳光曼哈顿小区第二次业主大会投票决定：不与小区现物业签合同，将以协议方式选聘物业。但此前，因雁塔区电子城街道办社区服务中心明确表示对此次投票结果不予认可，业主大会决定是否能执行备受瞩目。

投票结果：“双过半”业主不同意续聘现物业

这次业主大会由大华阳光曼哈顿业委会组织，主要目的是以书面征求意见的形式就续聘和选聘物业服务企业进行表决。投票于5月27日开始，6月30日结束。

7月8日上午，业委会组织人员开始进行唱票和统计，全程进行了视频记录。中午12时10分，业主大会投票表决结果揭晓。

根据最终投票结果，应投票户数为773，实际投票户数为425。在参与投票的业主中，有417户业主不同意与现物业服务企业签合同，同意重新选聘物业。这417户业主占应投票户数的53.95%，占应投票面积的51.99%。只有8户业主同意与现物业服务企业签合同，仅占应投票户数的1.03%，占应投票面积的1.00%。

在重新选聘物业的方式上，有412户业主选择通过协议方式选聘，有5户业主选择通过招标方式选聘。

该小区业委会负责人公布了这次业主大会投票的最终结论：不同意与西安华晟物业管理有限公司(现物业服务企业)签订正式服务合同，同意重新选聘物业服务企业，同意以协议选聘方式选聘物业。

街办下属部门：业委会涉嫌操纵投票，对结果不认可

但在现场，未见到街道办和社区工作人员。该小区业委会负责人陈先生说，他们此前给雁塔区住保局物业办、电子城街道办社区服务中心、太白南路社区、电子城派出所都发函邀请了，“但人家没来”。

据了解，在投票过程中，6月1日、6月8日，电子城街道办社区服务中心曾两次给大华阳光曼哈顿业委会发来“指导意见书”，称有业主举报业委会在召开业主大会过程中“存在强迫和诱导业主投票情形，涉嫌操纵投票，妨害业主自由行使权力”，要求立即停止投票，封存所有资料，接受调查。业委会方面认为，社区服务中心无权叫停业主大会，也无权封存票箱。6月13日，该中心又在小区内张贴了“告广大业主书”，认为这次业主大会投票的公正性、有效性存在问题，对投票结果将不予认可。

7月9日，华商报记者就投票结果和电子城街道办社区服务中心联系，该中心工作人员依然表示，他们对此次投票结果不予认可。

争议：业委会被指“诱导投票” 社区服务中心被指“偏听偏信”

“指导意见书”所指的“强迫和诱导业主投票”具体是怎么回事?6月11日，华商报记者曾就此问题到电子城街道办社区服务中心采访。

该中心一名工作人员介绍，“有业主给我们反映，业主来投票，一下子围上来十几个人员，有的是工作人员，有不是工作人员，直接明说‘物业不行，换一个好物业’。像这样十几个人围着一个投票的业主，对人家干扰很大。你私底下宣传没问题，投票表决现场这样做不应该。而且还出现了样票，盖着业委会公章。有业主提供现场录音，投票才开始一两天有人就说，我们现在已有九成业主同意换物业……而业主要是同意和现在的物业续签，还有人说一些胁迫的话。”

该中心负责人说，“业委会成立后是要和物业签合同的。召开这次业主大会是经过街道办认可的。但业委会组织召开业主大会，是遵守全体业主的意愿履行业主大会决定，不能预设观点。如果业委会成员给每个业主说，我们90%的业主要换物业公司。这是什么?这叫操纵、诱导，是把业主的权利侵犯了。”

但大华阳光曼哈顿业委会负责人陈先生对此说法并不认同，认为这是社区服务中心偏听偏信。“票是由社区服务中心设计的，对签字用词要求很严。比如表决是否同意与原物业签订正式服务合同，后面必须填写“同意”或“不同意”，不能填是或否，否则就成废票。但签字表决是否同意选聘新的物业服务企业，又变成了同意是打钩，不同意是画圈，这导致业主们很容易填错。所以业委会制作了一套样票，每种意见一个，方便大家照着填写，以免出错成废票。投票现场人很多，有临时志愿者，有投票业主，业主们在投票现场互相商量很正常。大家都是成年人，最后投票做什么样的决定都是经过自己考虑的，怎么可能会被人强迫?对街道办社区服务中心的指责，参与投票的业主们已有389人签了声明，明确表示所填写的投票内容未受他人诱导影响，系本人真实意愿。社区服务中心应该听一听大多数业主的意见。”

7月9日晚，华商报记者根据声明签字资料随机联系了7位业主，除了两名业主没接电话之外，其他5名业主(三名男士、两名女士)均表示在业主大会表决票上以及声明上的签字都是自己真实的意愿，不存在诱导、强迫的情形。“物业在小区服务的时间长了，业主反映的很多问题处理得并不好。我们我希望通过这次投票，或者更换一个物业公司改变一下现状，即使更换不了对现在的物业公司也是一个鞭策，所有的签字都是我自己填的，都是我自己的真实意思。”一位男士说。“不清楚为什么有人说是操纵投票，说这话的业主不知是咋想的呀?”一位女士问。

律师：“指导意见书”不具备法律强制效力

对这件事，法律界人士怎么看?陕西言锋律师事务所律师贾涛认为：

1、按照西安市物业管理条例18条的规定，指导、监督业主大会的主体是街道办、镇人民政府、开发区管理委员会或其委托的居民委员会，街道办社区服务中心并不是上述法定的指导主体，因此社区服务中心的“指导意见书”并不具备法律强制效力。业委会可以申请街道办释明，电子城街道办社区服务中心所发的《指导意见书》是不是具体的行政行为。如果是行政行为，业委会不认可的话可以申请行政复议或行政诉讼。

2、反对业主大会决议的业主，可以到街道办申请书面撤销，也可以到法院起诉要求撤销业主大会决议。但在政府及法院没有裁决业主大会的决议无效之前，业主大会的决议如果是按照法定程序及业主大会相关议事规则等作出的应当是有效的，应该继续执行。

3、业主大会决议应当及时告知街道办，并非备案。

4、下一步，若业委会与新的物业服务企业签订合同后需要进行备案，则属于另外一个领域的事项了。若街道办应该备案却不备案，业委会可以通过法律途径依法维权。

实地走访：消防设施、卫生问题让业主们很头疼

6月11日、7月8日，华商报记者曾两次到大华阳光曼哈顿小区实地走访。业主们反映，小区物业管理最突出的问题有三个：一是消防报警设施瘫痪，物业公司曾因此被罚款几万元;二是负一层地下室一度几乎成了厕所，大小便遍地都是;三是院里的设施损坏不见维修，无论是路面坏了还是花坛坏了，最常见的就是水泥一抹。

而最让业主们担心的是消防问题。6月11日，该小区熟悉消防器材的业主李先生告诉记者，小区消防自动报警系统瘫痪，消防报警设施破损严重，消防报警主机瘫痪，1、2、3、4、5号楼全部消防线路故障，应急照明疏散系统瘫痪，影响疏散。所有感烟探测器、手动报警按钮、消火栓报警按钮，全部不能报警。防排烟系统多年没有维修保养，风口、排烟口锈蚀污染严重。消防自动报警系统已成摆设，存在严重安全隐患，危及业主生命及财产安全。

7月8日，记者再次走访该小区，消防设施仍在修理中。而负一层一些地方被堵上不能进入，里面是否彻底清理不清楚，能看见的区域地上还有便溺痕迹。

由于熟悉相关法律又对小区自治和物业管理实践经验丰富，心晴雅苑业委会主任周洪斌在业主圈里非常知名，她同时也是阳光曼哈顿小区的业主。周洪斌认为，现在很多小区业委会成立时间不长，对召开业主大会缺乏经验。阳光曼哈顿业委会的做法并非操纵投票，不论在什么情况下，业主们都有表达自己意见的权利。难道物业管得不好，还不能让人说了?“业主们意见不统一非常正常，哪个小区都有一部分业主代表的不是大多数业主的利益，而是开发商和物业公司的利益，所以应该注重大多数业主的意见。”若只听个别人的说法，就对业主大会和业委会横加指责，这并不公平，反映了街道办在站位上并不是倾向于大多数业主。此前，电子城街道办辖区内也有别的小区花费很大精力和时间召开业主大会决定更换物业，却被该中心指责程序有问题对新物业公司不予备案，导致业主大会形成的决定难以实施。对这种做法她难以理解，准备向有关方面进行投诉。