楼市连遭16次暴击 黄金周变调控周

国庆假期楼市限购城市的数量还在增加。自9月30日至10月6日，短短七天时间，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海共计16个城市先后发布新的楼市调控政策，多地重启限购限贷。一个假期过后，楼市政策已经变了天。部分城市限购政策之严，超乎市场预期，包括北京、深圳、合肥、苏州等城市的限购力度已恢复到2014年“9·30”之前。

楼市连遭16次暴击 黄金周变调控周

热门城市已被“控制”

国庆节假日期间，住房和城乡建设部公布了45家违法违规房地产开发企业和中介机构名单，指出这些企业和机构发布虚假广告、恶意编造散布谣言，制造房源紧张气氛，采取违规预售、捂盘惜售等手段，煽动消费者购房，以抬高房价、牟取私利。这些不法行为损害消费者权益，误导市场预期，社会影响恶劣。这是有关部门宣布对房地产销售机构实施“黑名单”管理以来的一次雷霆行动。

房地产市场何以从“去库存”变为“抢房”?此次公布的45家违法违规企业和机构涉嫌的不法手段之外，其分布地区也可以看出一些端倪：其分布的北京、上海、广州、深圳、天津、苏州、南京、无锡、杭州、厦门、福州、济南、合肥、郑州、武汉、成都，都是目前国内房地产市场“热得发烫”的城市。

南京：二套房首付提至八成

昨日，南京楼市调控进一步升级。南京《市政府办公厅关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知》要求，进一步加大主城区(不含六合区、溧水区、高淳区)房地产市场调控力度，对非南京户籍居民家庭申请购买首套住房时，应提供自购房之日起前两年内在南京累计缴纳一年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。南京户籍成年单身人士(含离异)在本市限购一套住房。

在信贷方面，通知要求居民家庭首次购买普通住房(指从未购置过住房)，按照国家政策，最低首付款比例不低于30%;对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭;有一套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例调整为不低于50%;居民家庭拥有一套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例调整为不低于80%。对于拥有二套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

南京林业大学房地产研究专家孟祥远认为，此次调控严字是首要特点，“主要的规则是‘认房又认贷’，包括对限购也进行了升级。南京的政策力度应该是非常强的，在二线城市里面应该说是最严厉的。”

孟祥远说，新政对外地投资者、改善型需求、都有明显影响。此外，以前靠“假离婚”躲避限购政策，现在也行不通了。外地人买房要缴纳一年以上的社保或者缴税的证明，这个就堵住了外地人在南京买房投资的漏洞。第二个是单身人士或者离异人士，只能限购一套房子，通过假离婚来买两套房，现在这个也不行了，这个漏洞也是被堵上了。

厦门：三类家庭限购180平方米以下住房

昨日晚间，厦门市政府网站也突然发布《厦门市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》，进一步升级了厦门的限购政策。根据该意见，厦门限制向三类家庭出售建筑面积在180平方米及以下的商品住房。这三类家庭分别是：拥有二套及以上住房的本市户籍居民家庭;拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭;以及无法提供购房之日前3年内在本市逐月连续缴纳两年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。

南宁：实售价格不得高于预售申报价

昨日，南宁也出台楼市调控新政。为避免开发商开盘时报价虚高，新政要求，新批准商品住宅项目预售许可时，房地产开发企业应将预售申报价格报房产管理部门备案后，全部进入南宁市商品房销售公示平台对外公示。房地产开发企业对外销售时，实际销售价格不得高于预售申报价格。

广州：二套房首付款比例不低于70%

昨晚，广州住房公积金管理中心又出台新规，对申请个人住房公积金贷款购买首套自住住房的缴存职工家庭，执行最低首付款比例30%的规定，贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请个人住房公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例不得低于70%，贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率的1.1倍。

前晚，广州已经连夜出台八条楼市调控新政。新政规定，广州市户籍居民家庭限购二套住房(含新建商品住房和二手住房)。非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购一套住房。

对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例不得低于70%，继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。

珠海楼市新政：暂停向三类家庭销售144㎡及以下普通住房

6日，珠海市政府转发市住房和城乡规划建设局《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》。自即日起，珠海市执行住房限购政策，对以下类型居民家庭，暂停在全市范围内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通住房：1。拥有3套及以上的本市户籍居民家庭;2。拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭;3。无法提供购房之日前在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。

16个城市政策有何不同?

重启“90/70”政策

何为90/70政策?早在2006年，建设部等九部委曾联合推出了一份文件——《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。其中规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。说的直白点，就是小户型的房子必须站到总面积的70%以上。

在本轮楼市调控中，明确重启“90/70”政策的包括：北京和深圳。

重启限购

天津：在天津市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房，包括新建商品住房和二手住房。

苏州：户籍居民有三套房者，不得再买房。

无锡：无锡房地产开发企业不得向同一买受人出售多套商品住房。

成都：部分区域单人只能新购一套房。

郑州：拥有两套房者限购180平方米以下住房。

济南：本市户籍家庭已有三套住房的暂不得再购房。

合肥：市区(不含四县一市)实行限购，市区两套及以上住房者暂停购买。

武汉：主城区限购，本地人最多可购2套房。

北京、深圳和广州一直实行限购政策，而此次深圳调控新政进一步规定：本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房。

限外

天津：对在市内六区和武清区范围内购买首套住房的非本市户籍居民家庭，申请商业贷款首付比例不低于40%。

苏州：暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。

无锡：暂停对已拥有一套及以上住房的非无锡市户籍居民家庭出售新建商品住房。

济南：非本市户籍家庭在济南市限购一套住房。

合肥：外地人需提供1年社保或纳税证明，首付30%。

武汉：外地人购买首套房首付25%，购买第二套房限贷，购买第三套房限购。

深圳：社保3年改5年，且非本市户籍居民家庭限购1套住房。

广州：执行现行政策，社保要求5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，限购1套住房。

限贷

北京：收紧首套房首付比例到35%，非普通自住房首付比例上涨到40%，二套房首付比例提高到50%，二套房为非普通自住房首付至少七成。

郑州：二套房贷款首付40%，首套房首付30%。

苏州：首套房首付30%;无房有贷和有1套房无贷的居民家庭，首付为50%;有1套房且贷款未清，首付比例为80%;对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

武汉：主城区限贷，首套房商业贷款首付比例25%，二套房比例提至50%。

无锡：首套房，最低首付款比例保持20%不变;2套房最低首付款比例由不低于30%调整为40%。

合肥：首套房贷款首付比例30%，二套房无贷首付40%，二套房有贷首付50%。

济南：在特定区域范围内，首套房首付提高至30%，二套房首付提高至40%。

成都：购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%。

深圳：首套房无贷首付最低30%;本市无房但有贷款或公积金住房贷款记录的，首付不低于50%;二套房首付款不低于70%。

广州：执行现行政策，首套房和拥有1套住房并已结清贷款的，执行最低首付款比例30%的规定;2套房首付不低于70%，继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。

认房又认贷

北京：对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

苏州：无房有贷和有1套房无贷的居民家庭，首付为50%;有1套房且贷款未清，首付比例为80%。

合肥：一次购房记录贷款已结清，首付40%，未结清50%。

深圳：认房又认贷，无房贷记录首套30%，无房有贷50%，二套房70%。

公积金政策调整

合肥：购买第3套住房，停发住房公积金贷款;停止“商转公”贷款业务办理;停止发放住房公积金异地贷款。

苏州：第二次使用公积金贷款，最高额度从现行70万元调整至50万元，单人贷款从45万元调整至30万元，首付款比例从不低于住房总价的30%调整为不低于住房总价的50%;职工家庭第二次使用公积金贷款的，从按借款人个人账户余额之和的10倍计算可贷额度，调整为按借款人个人账户余额的6倍计算可贷额度;暂停受理职工家庭申请个人住房公积金贴息贷款业务。

济南：家庭用于购房的公积金贷款最高额度由70万元调整为60万元，个人公积金贷款最高额度由40万元调整为30万元。

严惩违规销售

佛山：加强商品房销售管理，严惩违规销售行为。

新一轮政策收紧谁受影响最大?

多个城市这一轮政策收紧，主要针对的是谁呢?什么样的购房群体会在这一轮调控中受到影响?在国务院发展研究中心市场经济研究所综合研究室主任刘卫民看来，政府出台住房公众政策，其实它根本的目的还是让住房回归居住的核心功能，而在这个阶段，特别是在那些供求相对偏紧的热点城市，要降低这种房地产的投资属性。

在业内人士看来，虽然各个城市调控政策各有不同，但这一轮限购，都带有一定的普遍性，那就是从不同方面重点抑制各类投资投机性需求。中国社科院城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞认为，出台这些政策的城市，是投资和投机比较猖獗或者是比较旺盛的城市，出台政策的最关键的或者最核心的目的是要抑制过度的投资和投机。

“出台的政策不是针对刚需或者是真实的消费的，而是抑制投机的，所以对真实的消费应该说是不但不会有负面的影响，还有积极的影响。当这些措施实施了以后，房价回稳，会对真实的需求有一个非常好的满足，同时价格的涨幅也会下降。”倪鹏飞称。

调控政策何时能真正“抑房价”?在易居房地产研究院总监严跃进看来，中国楼市政策的拐点已在今年第四季度正式开启，而市场拐点会在明年，2017年第二季度部分城市或有“量价齐跌”的现象出现。“但需要注意的是，此类市场拐点是周期性的，而非房价有实质性下跌。”严跃进提醒。

“今年以来楼市表现令人困惑，城市之间和城市内部分化态势加剧成为市场的真实写照。”白彦军说。专家认为，近期热点城市政策收紧力度升级，或限购限贷，或限房价地价，或加强监管，政策主要以抑制投资投机需求为重点，特别是购买人群受限及信贷收紧，短期将为当前过热楼市适当降温，也将成为更多城市控制房价的重要选择，预计四季度各线城市政策分化将更明显。

白彦军建议，热点城市还应主动公布土地储备和供应计划，合理引导市场预期，抑制短期市场波动。对去库存压力较大的部分三四线城市，应执行区别于热点城市的支持政策，通过合理信贷政策引导，让小地方楼市活跃起来，大城市冷静下来。此外，专家指出，一方面要警惕楼市有泡沫，对居民生活成本影响较大，并影响实体经济;另一方面要实现经济稳增长，宏观经济转换增长动力尚需时日，还需要发挥房地产行业的支撑作用。因此政府要把握好楼市调控政策的平衡点，既要防控风险，又要稳定楼市，确保经济运行在合理区间。

(北京商报)