8月西安楼市月报：住宅供量价齐跌 库存周期回升

国家统计局等部门14日公布了8月份中国经济数据。房地产市场经过去年以来的调控，效果不断显现，8月份，一线城市楼市的房价、成交量均维持近几个月来的降温态势。表现在两个方面，一是热点城市房价过快上涨的势头得到了抑制。二是去库存进度加快。

8月末，商品房待售面积同比下降12%，降幅比上月末又扩大了1个百分点。数据显示，目前房地产销售还是保持了比较快的增长。1-8月份，全国商品房销售面积同比增长12.7%。同时，1-8月份房地产开发投资同比增长7.9%，增速比较平稳。

8月份，西安市商品房新增供应面积150.2万㎡，环比下滑10.9%，同比上涨6.6%;商品房销售面积93.89万㎡, 环比下滑16.8%，同比下滑33.3% ;8月份商品房销售均价10534元/㎡，环比下滑5.9%，同比上涨35.1%。总体来看8月西安商品房市场呈现了供、量、价齐跌的态势。

截止2017年8月末西安商品房库存为2086.68万㎡，比上月减少75.88万㎡，较去年同期减少791万㎡。从上图可以看出，随着上半年大力去化，库存面积持续下降，去化周期为12个月，较年初下降2个月。

8月份西安市商品房新增供应面积排名前三的区域是高新、城西、曲江 ，分别为36.31万㎡、34.78万㎡和26.89万㎡;8月份商品房成交量排名前三的区域是经开、曲江、城西，分别为16.03万㎡、14.76万㎡和13.94万㎡ ;曲江成交价格依然位居首位，成交均价为12984元/㎡。

商品住宅：量价均呈下滑态势

8月份西安商品住宅新增供应面积98.06万㎡，环比下滑13. 47%，同比上涨24.04%;商品住宅销售面积51.85万㎡，环比下滑21.82%，同比下滑58.33%;8月份受偏远低价项目如华宇时间城、西港碧水湾等集中备案影响，成交价格下滑明显。商品住宅销售均价7944元/㎡，环比下滑3.88%，同比上涨14.34%，8月住宅市场同样呈现量价齐跌态势。

截止2017年8月末西安市商品住宅库存量为646.63万㎡，比上月减少36.92万㎡，从上图可看出，近两年住宅库存量整体呈下滑态势。去化周期为6个月，较上月增加了1个月。自2015年10月来，住宅供应量小于销售量，住宅去化周期明显减少。2017年6-8月，住宅供应量高于销售量，传统淡季影响下，本月住宅去化周期回升至6个月。

8月份西安市住宅各面积段成交占比中，90-120㎡成交依然最大，占比为31%，但较上月下滑5个百分点;其次是70㎡-90㎡，占比为26%，较上月增加8个百分点;排在第三的是 120-140㎡，占比为15%，较上月下滑3个百分点。自628政策颁布后，西安住宅市场投资客剧减，同时房贷利率的上浮也使得改善型客群推延计划，本月首置刚需人群成主力大军，带动70-90㎡户型面积段的攀升。

8月份西安商品住宅新增供应面积排名前三的区域是城西、高新和经开，分别为24.88万㎡、18.84万㎡和13.62万㎡;8月份商品住宅成交面积排名前三的区域为经开、曲江和城西，分别为9.89万㎡、8.22万㎡和7.58万㎡ ;价格方面，高新以12251元/㎡居首位，其次是曲江，为9971元/㎡。

商业：成交量价齐跌

8月份西安商业新增供应面积17.78万㎡，环比上涨1.25%，同比下滑3.84%;商业销售面积17.36万㎡ ，环比下滑23.29%，同比上涨147.29%;8月份商业销售均价为20312元/㎡，环比下滑9.22%，同比下滑0.14%。8月份商业整体呈现了量价齐跌态势。

截止2017年8月末西安市商业物业库存量为673.62万平米，去化周期为68个月。从上图可以看出，近两年来西安商业物业库存持续处于高位，去化周期也一直在60-80个月左右徘徊。

2017年8月份西安市商业物业新增供应面积排名前三的区域是高新、经开和浐灞，分别为6.67万㎡、3.96万㎡和3 万㎡;8月份西安商业成交量排名前三的区域是城北、经开和曲江，成交面积是3.67万㎡、2.8万㎡、2.68万㎡;曲江以25832元/㎡领先商业成交价格，其次是城东23992元/㎡和浐灞23789元/㎡。

办公物业：量价齐涨

8月份西安市办公物业新增供应面积2.17万㎡，环比下滑86.9%，同比下滑89.16% ;办公销售面积14.55万平米，环比上涨2.68%，同比上涨125.23%;8月份办公物业销售均价11078元/㎡，环比上涨3.02%，同比下滑2.89%。8月份西安办公物业呈现量价齐涨态势。

截止2017年8月末西安市办公物业库存面积243.19万㎡，较上月减少了7.31万方平明，较去年同期减少79.37万㎡。本月去化周期为17个月，较上月减少1个月。从图上可以看出，办公市场去化周期呈持续下滑之势。

8月份西安市办公物业仅高新区有新增，新增量为2.17万;8月份西安办公物业成交面积排名前三的区域为高新、城西和城南，成交面积分别为4.35万㎡、3.07万㎡、2.08万㎡;价格方面曲江居首位为15000元/㎡，其次是浐灞12998元/㎡、高新12378元/㎡。

8月份的西安楼市情况，是“6·28通知”效果的初步反映，随着“9·13限购”的再次出台，正在来临的“金九银十”，或将面临去金褪银。从近日房管局和物价部门的动态看，西安房价将在短期内面临一次“痛苦的挣扎”!