西安楼市两大因素共振：哪些新板块会“热”？

当下的西安楼市面临两个重要作用力共振，一是城市外溢，二是主城区“限外+限售”。在这两大因素共同作用力下，西安楼市部分后进板块和临近主城的近郊板块面临着新的价值重估。那么，哪些板块值得选，或提前布局?

外溢板块价值看关联度

主城区后进板块受城市外溢影响明显的板块有，泛高新范围的土门板块、西部大道板块;城东的长乐路板块、纺织城板块;城北的未央大学城(未央湖)板块等，成为外溢受益板块。

原因之一是发展较有基础

受高新的城市外溢和高房价的挤压，泛高新范畴的西部大道板块的关注度自2016年以来急剧提升;而土门板块，与人们约定俗成的高新核心区仅以昆明路相隔，原本发展就有基础，且规划发展定位明确，进入2017年以来，品牌房企的项目的关注度得到空前提升，如融创臻园、金辉优步等，目前的德杰状元府邸、雅居乐·锦城等，同样如此。

城东的长乐路板块及纺织城板块，城北的未央大学城(未央湖)板块，受城市均衡发展的积极影响，目前进入城市升级换代改造发展的关键期，自然进入人们选择的视野。而纺织城板块，原本在纺织产业蓬勃发展的时代，城市基础较好，生活氛围浓厚，教育、医疗、生活等配套成熟，在2017年受益最大，临近学校、地铁的新盘，受到的关注度集聚提升。

原因之二是房价梯次度存在。

距离几公里或者几站路，房价差一半，或者差2000-3000元/㎡，以交通成本和时间成本换房价成本，成为不少人的“折中选择”。看上去有些无奈，长远看其实是明智的。如不能审时度势抓住现实的机会，未来付出的购房成本或会更大。

以土门板块为例，金辉优步项目年初开盘时，均价在9000-1000元/㎡，对项目本身而言，溢价随已不低，但与高新核心区房价相比，即便是二手房当时价格相比，也还有1000-2000元/㎡的落差，购房人会选谁呢?可想而知。

再拿纺织城板块看，2016年，整体房价还处在5000-6000元/㎡的“刚需价”时代，受本地和外地人士增量购房涌入的影响，2017年时至今日，8000元/㎡以下的房子已经难寻，有地铁和学校概念支撑的楼盘已进入9000-10000元/㎡的“改善价”时代，个别楼盘与浐灞核心区、雁鸣湖片区的房价并肩了。

上半年，这些区域的房价涨幅趋大，成交量也普遍上升。未来，在品质和服务上不如标杆盘，而在价格上与此差异不大、梯度不明显的项目，或将面临滞销、滞涨的态势，当然这是后话。

近郊区域看交通和品质

临近主城的近郊板块受到关注的直接原因是“不限购”，外地购房人士占主流，本地需求为次。主要置业类型是刚需自住及改善投资型。

目前不限购的区域，西安市范畴有高陵区、临潼区、鄠邑区(原户县)、阎良区、蓝田县和周至县;西咸新区范畴有沣西新城、秦汉新城、空港新城、泾河新城。

从工作与居住的就近关系看，在哪个区域或邻近哪个区域，就选哪。这是一个正确的选择关系，但对另外一些人来说，可能就是废话。虽说，有些楼盘自住还不错，但投资性价值缺失，但当今买房，即便是自住，也还是希望自己买的值、没买亏。

按照房价构成的区域因素看，交通、商业、学校、医疗、产业这五个要素看，在上述不限购区域，目前看值得选择一番的优先序应是：高陵(泾渭产业园、城区局部)、临潼(城区局部)、鄠邑(城区局部)、沣西新城(世纪大道沿线、陈阳寨板块)、秦汉新城(兰池大道一线)，空港新城(生活区局部)。

再进一步结合“地段、房企、产品”这三个买房核心要素，适合区外人士选择的不限购区域范围就更小了，优先序分别是高陵(泾渭产业园)、秦汉新城(兰池大道)、沣西新城(陈阳寨板块)、临潼(主城区)。

依据是什么?一是五要素中的“交通”和“产业”;二是核心三要素中的“房企”和“品质”。

从交通条件看，都有主干道和地铁连接主城区，高陵有陕汽大道和规划地铁10号线连接主城经开区和城北;秦汉新城有秦汉大道-尚稷路及城际轨道线(在建)连接经开和北城;沣西新城有世纪大道和地铁1号线三期(在建)连接城西、临潼有西潼高速和西潼公路及地铁临潼线(在建)联通城东。当然，空港新城也有高速和城际线连接北城。

从房企和品质看，高陵有恒大、融创等进驻，而恒大的项目已经启动;秦汉有星河湾、德杰等，沣西有新城控股已近拿地，临潼有绿地、高新，以及中海、新城等在此拿地。这些房企的品牌和品质都具有一定的号召力和聚合度。相对而言，从开发的时序看，刚需、刚改为主流的外溢置业，目前选择高陵和沣西更适合些。

怎么看高陵?

高陵的城市功能定位很明确：产业外延的承接地、人口分流的承载地。

高陵是西安城市第四次规划修编中明确为西安三大副中心之一。和临潼、鄠邑(含周至)一起将肩负主城区人口和产业转移分流的功能。

二是万亿级产业大走廊重要组成。根据最新的政府产业规划，在“大西安”背景下，以经开区为引领，将建设“经开区+高陵组团+临潼组团+航空基地+富阎板块”等区域为依托的万亿级产业大走廊，利用其区位、交通、环境之优势展现投资魅力，打造价值新高地。

|大西安2049战略空间规划图|

高陵的泾渭产业园及城区，因为与北城和经开的地缘临近关系，加上房价一直比经开和北城低，在10年前开始就已经是西安城北居住圈外溢的承接地之一。

在2008-2009年前后，区域房价普遍在2500-3000元/㎡之间，而北城尤其是经开房价在4000-4500元/㎡，曾经一度是在北城工作的年轻人以“房价空间”换“交通成本”的选择主要方向。

前些年，片区有不少实力房企进驻，如荣华集团、河南昌建等房企，也开发了如昌建城、群贤别院、蓝湖九郡等较之前品质有提升的住宅盘，但总体上还是以解决当地工薪阶层及中低收入家庭刚需和首改置业需要为主，及少量如陕北、甘肃等地外来人士自住选择。

2017情况再次发生了变化。陕汽大道和辛王路连接的收费站撤销、地铁10号线站点规划明确、2021全运会体育中心及港务区+浐灞自贸区落定、恒大融创等品牌房企进驻等，区域与经开、北城、浐灞、港务区等关联和通达度更高，高陵面对的态势变了，价值也因此发生重大变化，人居品质也将翻开新篇。

应该说，高陵楼市此前关注较为温和与没有全国一线大品牌房企进入多少有些关系。2017年，随着恒大、融创进入的消息被扩散，高陵的关注度正在提高。

首先表现在土地成交趋热。看一组数据：8月，西安全市供应土地24宗，其中高陵密集供应宅地7宗，均位于鹿苑大道两侧;9月6日，高陵又成交土地4宗。土地成交的渐热趋势，预示着高陵已被房企“盯”上。

其次是置业聚合力提高。以8月份西岸主城区的均价9600元/㎡左右为例，高陵的主力房价在5000元/㎡不到，仅是主城区的50%左右。高陵已经抵达了价值裂变的临界点，“”被逐步认可，外来置业比例逐步提高。

从高陵的土地使用规划看，多为产业用地，住宅用地也就是居住生活区主要集中在两块，一是渭河北和经河南，这一片区已经趋于饱和;二是介于泾河北和城区之间的崇皇一线，从态势看，发展潜力较大。而恒大雅苑项目就位于这一潜力区域。

|高陵用地性质规划图|