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11城因土地违法问题严重被自然资源部集体约谈中国指数研究院数据显示,2018年以来,全国房地产市场土地流拍已超过800宗,其中一线城市13宗,二线城市178宗,累计流拍建筑面积达7954万平方米。
东吴证券宏观固收首席分析师周岳认为,年内土地流拍状况的持续发展将带来三个方面的影响:限制房价上涨空间、使得房地产投资在未来缓慢下行、制约地方财力增长。
周岳解释,此轮流拍事件是房企重质量、稳利润的自主理性选择结果,这将导致市场需求的萎缩,从而限制房价的上涨空间。而土地流拍高企也是地方政府囿于财政支出和债务压力,急于卖地变现的结果,供应土地面积大幅增加的同时土地溢价率明显回落。另外,政府对于土地出让的依赖性已达到空前高度,加之部分地区公共预算收入的税收方面也过于依赖房地产,随着土地流拍加剧,将制约地方财力增长。
2018年以来,一线城市流拍率波动最大,而溢价率最低;二线城市流拍率较高且稳步上升,但溢价率不高;三四线城市流拍率稳中有降,溢价率也持续处于高位。
今年1-8月,二线城市平均流拍率为5.12%,平均溢价率17.37 %,而三四线城市流拍率仅3.98%,平均溢价率更是比二线城市高出12个百分点。
周岳对比各城市土地流拍率和溢价率后就指出,土地流拍率整体上涨,而溢价率整体下跌,一二线城市“地冷价跌”现象明显,三四线城市拿地热情不减。
在此次土地流拍事件中,分城市类型看,三四线城市仍为高发区域,但下半年以来占比有所下降,二线城市占比逐渐上升;从地域分布看,河南省流拍数量居首位,华东地区的山东、浙江、安徽也是土地流拍事件多发区,紧随其后的是四川、贵州等省。
“2018年6月及8月,三四线城市流拍建筑面积均过千万,分别为1070万平方米及1100万平方米。但从各月流拍情况看,三四线城市整体呈稳步下跌态势,而二线城市比例却在下半年以来明显抬升。统计年内流拍土地规模排名前20的城市中,二线城市达8家,而且排名前四位的太原、阜阳、天津、合肥中,有三地为二线城市。总体上,经济欠发达或偏远地区市场热度不够,土地被流拍的概率更大。”周岳说。
周岳判断,本轮流拍事件恰是房产市场逐渐趋于理性的重要体现,不论是调控政策不断加码,土地出让条件愈加严苛,还是融资环境趋紧,资金压力增大,都可以限制开发商盲目拿地。
责任编辑: xawangjing
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