郭树清警示住房投资之后购房信贷或将收紧,料下半年销售降幅扩大

近日，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上致辞时表示，大力发展资本市场，彻底改变直接融资、间接融资不平衡格局;并要防止房地产的投资行为，过度依赖房地产最终会付出代价。央行信贷政策将如何演变?其对房地产市场又有什么影响?

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信贷政策或将适度收紧

涉及暂停部分房企融资、调升房贷利率等

此番郭树清讲话直指居民负债率偏高、房地产投资等问题，明确表示当前房地产过度金融化，居民负债率占相当大的比例，甚至一半投资都投入到房地产市场。为了防止房地产的投资行为，预计房地产信贷政策或将适度收紧。

一方面，当下以苏州、重庆为代表的部分热点城市土地市场已然出现过热征兆，热门宅地频频高溢价出让，单价、总价更是时有发生，说明房地产行业信贷资金整体充裕，部分房企甚至有过剩的嫌疑。而在稳金融、稳预期、支持实体经济发展的大背景下，在支持企业正常融资需求的同时，着力打压明显不合理甚至违规融资需求，谨防违规信贷资金流向房地产市场。那些激进拿地的房企更将是重点监管对象，以便在一定程度上抑制房企高价拿地热情，有效缓解地价上涨推升房价上涨预期。值得留意的是，在住建部的指导下，近期央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资渠道，显示房企融资收紧现已步入执行层面。

另一方面，“房住不炒”的政策主基调未变，在支持居民自住和改善性住房需求的同时，着力抑制投资、投机性购房需求。尤其是那些投资炒作氛围浓厚、房价上涨压力较大的热点城市，短期内调控政策难言实质性松绑，“四限”政策有望延续更长的时间周期。更为重要的是，为了合理控制居民负债率，热点城市居民房贷业务或将有所收紧，上调房贷首付比例、调升房贷利率上浮比例均是可以考虑的选项。值得关注的是，近期部分城市房贷利率确有抬头迹象，典型如青岛，融360数据显示，5月首套房贷平均利率5.64%，环比上涨0.06%;二套房贷平均利率5.88%，环比上涨0.05%。

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下半年楼市、地市跌幅或将继续扩大

多数城市下行调整压力显现

截止目前，自3月份以来的“小阳春”行情已暂告尾声，前期积压的市场需求大都释放完毕。统计数据显示，1-5月份商品房销售面积同比下降1.6%，降幅比1-4月份扩大1.3个百分点。受限于房地产信贷政策或将适度收紧，届时部分房企将真真切切感受到资金周转压力，居民房贷业务也将受到较大的负面影响。因此，我们认为下半年楼市、地市将逐渐回归理性，高价地乃是现象将明显减少，楼市成交量也将缓步回落。受制于市场购买力明显透支，叠加棚改货币化安置渐次退场，多数三四线城市房地产市场犹存一定的调整压力。

综上所述，郭树清警示房地产投资、居民负债率偏高等问题，预示着房地产信贷政策或将适度收紧，涉及暂停部分房企融资、调升居民房贷利率等。受此影响，下半年楼市、地市有望回归理性，那些市场购买力明显透支的三四线城市，短期内房地产市场犹存调整压力。