并非所有回落都是趋势性下行

发布时间： 2019-06-18 10:39:16

来源：国盛证券

分类：行业动态

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统计局公布1-5月房地产投资和销售数据，主要数据均有回落。

商品房销售额51773亿元，增长6.1%，增速回落2个百分点，销售面积55518万平方米，同比下降1.6%，降幅比1—4月份扩大1.3个百分点。房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比1—4月份回落0.7个百分点，房屋新开工面积79784万平方米，增长10.5%，增速回落2.6个百分点，房屋竣工面积26707万平方米，下降12.4%，降幅扩大2.1个百分点。

销售增速缓慢回落大势所趋，预计全年销售额增速为5%。

开年以来销售数据的好转可能来自推盘增加，需结合去化率综合判断，我们维持销售不会有明显超预期表现的整体判断，但受益于开发商推盘积极和部分地方政府的托底式放松，销售增速的表现并不会出现快速恶化，预计全年销售额增速将缓慢回落至5%。

投资增速回落空间有限，建安投资接棒土地购臵持续验证。

开发投资的高增速来自土地购臵降幅低于预期?建安工程投资双重支撑，由于以上两项主要分项的趋势并未改变，且建安工程投资在房地产开发投资中的占比远高于土地购臵费，因此建安投资的小幅度改善就可以给房地产投资以较大的支撑。因此房地产投资短期内大幅下降空间有限，预计全年会维持在8%以上。

竣工增速下行难成趋势，看好竣工增速修复，全年预计在-2%左右。

由于施工投资增速持续修复，因此竣工面积增速修复是趋势性的，不会因为短期数据下滑而改变。我们认为竣工面积增速修复的趋势仍将延续，预计全年在-2%左右，转正点有望出现在2020年第二或第三季度。

土储充足叠加开工积极，新开工不必过度悲观。

开年以来新开工高增的微观背景是开发商土储丰富+对未来市场相对谨慎。一般项目开工到销售边际现金流明显不平衡，因此在土地升值预期较低的情况下，加速开工和回款都是理性选择。我们认为在土储仍然相对丰富、土储结构中三四线占比较多、未来市场预期相对谨慎的大背景下，新开工并不会出现明显回落。

投资建议。

建议关注两类房企，一是销售较好、布局合理、经营稳健、融资成本低的大中型房企，如保利地产、万科A、招商蛇口等，二是估值低位、业绩确定性较强的中小型房企，如金地集团、荣盛发展等。

风险提示：销售下行幅度或节奏超预期，信贷持续收紧，部分房企现金流趋于紧张。

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