万科秋季例会高喊活下去，中国房地产企业真到了生死存亡的时刻？

“活下去”三个字让万科又火了一次。

一年前，估计很多人都想不到，万科会在一年后喊出“活下去”这句话。

9月28日、29日，万科召开秋季会议。会场主屏幕、侧方屏幕均悬挂着抢眼的标语：“活下去”。

外界惊叹一片，这张截图，亦几乎霸屏所有社交平台。

贵为房企，万科的实力与品牌影响力毋庸置疑。如日中天，用这个词形容一年前的万科，绝不为过，而如今，挥不去的阴霾一直笼罩着这家房企。

其实很多人都清楚，万科，或许只是一个缩影。

一个星期前，作为行业的“带头大哥”，万科的掌舵人，也是董事长的郁亮在南方区域9月月度例会上说了这么一句话：万科当下最重要的目标是活下去。

郁亮说，当前的问题，不是简单的行业和经济出现了问题。今天所面临的转折是全方位的：政治、经济、国际、军事等方方面面。所以，万科必须对战略进行检讨，必须要做出改变。

这是一句颇有深意的话。似乎代表者整个产业，又或者代表者经济面。

楼市惊现尴尬一幕：

近500套房子开盘，0人购买!

极具戏剧性的西安楼市，从巅峰到低谷，只用了不到半年。

2018年4月29日，乍暖还寒的西安街头流动着两波躁热的人群，他们浩浩荡荡地分别奔赴位于西安与咸阳接壤处后卫寨附近的恒大都市广场1号楼和位于西安市长安区韦曲十字商圈的融创天朗南长安街1号，准备摇号抢房。

前者248套房，中签率不足1/10，后者推出的700套房，有5000多人参与摇号。

那几个月里，西安在摇号、限价与几乎零门槛的落户新政推动下，尽情享受着楼市饕餮盛宴，成为全国关注的焦点，仿佛回到了盛唐。然而，好景不长。

5个月后的9月27日，在距离上一次5000人抢房的融创天郎南长安街1号7.6公里的雁塔区三迪曲江香颂枫丹，推出了473套新房源，不同的是，这次仅18人登记购买，而经过现场核验通过的家庭却只有零个，最终近500套新房无一人购买。

创下了西安房地产市场2015年下半年以来，项目无一人购买的纪录。

同一天，位于西安未央区的世茂璀璨倾城也推出了297套新房源，结果同样惨淡，仅两个家庭通过最终核验。

从门庭若市到门可罗雀，从千人摇号抢房到无人问津，只用了不到半年的时间。与西安这座千年古都本身的文化激情相比，西安楼市潮水退去的速度快得惊人。放眼全国，没有一个城市有这般戏剧性。

多地打折降价，

还有开发商送宝马!

楼市降温的情况，在其他热点城市也能见到。

据《经济参考报》报道，中秋小长假前两日，北京新建商品住宅签约180套，二手房62套，与7至8月平均水平基本持平。较2016年同期的422套和280套，分别同比下降57%和78%。

在广州，小长假前两日签约1871套，较全月来看，处于平均水平。中原地产首席分析师张大伟表示，2018年“金九”楼市未现，楼市降温已经来临。

在深圳，两个多月前，华润城三期的热销曾经轰动全国，认筹之时，买房者排队离婚验资，6776人抢购741套房。但9月中旬，记者走访了深圳十余个楼盘发现，看房的人数寥寥，多数楼盘均只有三五组客户。

市场趋冷，为了回笼资金，深圳的开发商纷纷祭出各式招数，一些地理位置并非十分优越的住宅盘、公寓盘均推出了分期首付、主动降价等方式来促进销售。

以大鹏新区一个住宅楼盘为例，不仅价格较之前有所下调，也同时推出了分期首付为客户垫资——首期付完一成，其余两成在一年内付清，付清后就可以完成网签。

在上海，有新楼盘不仅打折优惠，还送宝马。某楼盘的置业顾问告诉记者，89平的户型能享受宝马X1或3系的零元购，也就是送一辆宝马车给你，如果你不想要车还可以折现，大概能抵22万元左右的房款，抵扣完后，单价也只有31000多元/平方米。

杭州二手房最高降幅36%

无独有偶，据《钱江晚报》报道，杭州市区(含富阳不含临安)二手房成交量为2718套，环比8月下降了32%，成交量大概率将创6个月来新低。

随着成交量跌入谷底，二手房价格也开始松动。大部分板块二手房成交价平均下跌幅度在5%～10%左右，个别小区甚至超过30%。

开发商想出货，购房者在观望，二手房价在下滑，被大多数人认定坚挺的一手房价，也已经开始出现松动的迹象。

这次不是在其他城市，而是在杭州。

据《钱江晚报》报道，在余杭区临平，年份较老的二手房价格大约在2万元/平方米左右，与6月相比，下降了大约2000元~3000元/平方米;而次新房价格约在2.5万元/平方米左右，下降了约1000元～2000元/平方米。就整个临平区域来说，降价幅度已然接近了10%。

而在江干区的景芳区域，自6月以来，二手房的单价下降了约3000元/平方米，目前普遍价格在3.8万元/平方米左右，降幅约7%。

在余杭区的闲林，个别小区的表现更是让人大跌眼镜，例如，从透明售房网公布的数据来看，新时代城市家园小区8月签约均价环比7月下降了36%。

降价是坏选择，

已有开发商“降配”销售

“2008年，2011年，2014年，全国出现过3轮非常明显的退房潮现象，只要房价出现下调现象，前期购房者就开始所谓的降价维权。”

中原地产指出，降价“维权”的现象时有出现，其中以2011年最为典型。

公开信息显示，从2011年9月开始，北京、上海、南京、宁波等地不断出现降价维权现象，万科、龙湖、合生等多个企业旗下项目的售楼处被砸毁，部分项目的业主还与保安发生肢体冲突。

今年的市场形势，被认为与上述三年有着类似之处。在旷日持久的调控下，开发商对现金流和回款率的要求越来越高，降价走量成为一种可行的选择。

但有房企人士近日向21世纪经济报道表示，“直接降价”通常是企业最后的选择。因为多年的操盘经验告诉房企，直接降价通常会引发类似的纠纷。

“如果不得已要进行调整时，最先选择是‘降配’。”

该人士说，“降配”是指在不调整价格的基础上，对装修、绿化等配套设施的标准进行下调，从而弥补利润率的损失。

在“降配”的同时，有些项目还会变相降价，比如，减少赠送面积、提高车位价格、提高带装修价格等等。这些做法同样能够达到弥补利润率的目的初次开盘的项目则可以选择低开(低价开盘)，或价格优惠策略等。近期的价格优惠策略，大多发生在初次开盘的项目中。

该人士表示，选择直接降价，通常意味着项目已经“别无选择”，这是一个“既损失利润、又损失口碑”的做法。

前8个月土地流拍807宗

2018年的全国土地大量流拍，这是过去多少年很难见到的。

北京300公里外的石家庄，280亩普通宅地正在等待竞拍人。最终因无人报价，这场9月17日的公开出让活动只能叫停。

中国指数研究院数据显示，截至2018年8月底，全国已发生土地流拍807宗，累计流拍建筑面积达7954万平方米，是去年同期数额的7.3倍。

整体看来，2018 年土地流拍现象较前两年明显增加，单月流拍建筑面积均在500万平方米以上，6月以来更是突破千万平方米，土地流拍节奏不断加快。对比市场推出的总建筑面积，流拍率自二季度以来不断攀升，8月数值已达 7.05%，创月度流拍率纪录。

三四线城市仍为土地流拍事件高发区域，但下半年以来占比有所下降，二线城市占比逐渐上升。统计年内流拍土地规模排名前 20 的城市中，二线城市达8家，而且排名前四位的太原、阜阳、天津、合肥中，有三地为二线城市。18 月，二线城市平均流拍率为 5.12%，平均溢价率 17.37%，而三四线城市流拍率仅 3.98%，平均溢价率更是比二线城市高出 12 个百分点。

但前8月，房企购地1.64亿平方米，土地成交价款8177亿元，同比分别增长15.6%和23.7%，流拍的同时，开发商仍在大举拿地。

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受时代周报采访时称，关键要看市场的结构。很多城市虽然流拍数量多，但成交量也还是大的，换而言之，主要是供地节奏在加快。但房企在新环境下变得更加谨慎。

东吴证券宏观固收首席分析师周岳表示：调控政策不断加码，土地出让条件愈加严苛。特别是一二线城市，限地价、限房价、竞自持、竞配建、摇号购房、共有产权等成为市场推地的重要附加条件。这对于房企的经营盈利产生较大压力，加之土地配置费高企，才使得多处地块无人问津。

除此，现金流是房企杀手，回款慢、融资难，还债高峰期到来。数据显示，自2018下半年到2021年房企有息负债集中到期，规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元，2022年及以后到期的总规模0.9万亿元。

同时，房企在销售端又遭遇史上更严厉的“限购、限价、限签”，直接导致房企经营现金流回款慢，回款少。接下来，房企将整体处于“频还债，融资少，回款少”的尴尬局面。

随着房子是用来住的，不是用来炒的，理念逐渐贯彻实施，2016年下半年，2017年全年，2018年上半年几乎全国的各个城市都在出台密集的房地产调控措施，在这个密集调整调控的影响之下，其实所有的房地产企业都进入了一个发展的低速阶段。

在这个全体产业发展转型的十字路口，万科郁亮提出了活下去的口号，其实正是体现出了从2015年以来万科整体的一个对发展的定位，毕竟作为房地产企业的龙头，万科所受到的关注是非常多的，虽然万科这几年的整体经营业绩一直处于一个向好的状态，作为一个企业的经营者，管理者时刻具备着居安思危的意识是非常重要的，所以我们能够看到郁亮的这样的表态，也代表的是企业对于自身发展的一个深思面对着整个市场环境的一个变化，企业如何转型，如何面对市场的发展，其实这是摆在每个房地产企业面前。万科将活下去作为自己的口号，这种居安思危的意识其实才是一个企业长期可持续发展的关键，一个企业能不能成为百年老店，这种危机意识是非常重要的。