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二线楼市热政策收紧忙 专家建议破解土地供需矛盾下一篇
国土部出台城市停车场规划建设及用地新政楼市火热让开发商重燃对房地产市场的信心,但投资意愿的上升也加剧了土地市场交易量价倒挂的现象。昨日,国家统计局发布的“2016年1-8月全国房地产开发投资和销售情况”显示,8月,房地产开发投资增速结束了此前连续3个月的下跌,在此带动下,土地市场成交虽然数量同比下降,但价格却持续高歌猛进。业内表示,随着“金九银十”的到来,去库存提速,土地倒挂可能进一步凸显,但不同城市间交易明显冷热不均的情况也给市场埋下了不小的隐忧。
土地成交量价走势背道而驰
数据显示,1-8月,全国房地产开发投资64387亿元,同比名义增长5.4%,增速比1-7月提高了0.1个百分点,其中,住宅投资增速达43076亿元,增长4.8%,增速提高了0.3个百分点。此外,1-8月,房地产开发企业土地购置面积12922万平方米,同比下降8.5%,降幅比1-7月扩大0.7个百分点;与此同时,土地成交价款高达4632亿元,同比增长7.9%,增速提高了0.8个百分点。
同策咨询研究总监张宏伟分析称,从8月数据来看,全国土地市场供需面积确实呈现了下降的局面。截至8月底,全国共推出土地6513宗,同比下降24.26%。其中,一线城市8月共推出土地523.64万平方米,同比大降34.14%;三四线城市由于面临去库存压力,8月共推出土地2.3亿平方米,同比下降30.09%。整体来说,8月我国成交土地总面积同比下降53.82%。
然而,土地成交价格走势却与成交量背道而驰。8月,全国土地单价和总价出让纪录均被打破。8月17日,融信以110.1亿元拿下上海(楼盘)静安区住宅地块,该地块楼板价突破10万元/平方米。此后仅在不到两周内,招商蛇口和华侨城联合体以310亿元的总价拍得深圳(楼盘)一宗地块,刷新全国土地成交总价纪录。
去库存加速 房企拿地资金充足
“房地产开发投资增速保持较高水平,从而推动地块受到房地产商更火热的追捧,与房企积极去库存后资金相对充裕有关。”专家表示。
国家统计局新闻发言人盛来运在昨日召开的新闻发布会上表示:“房地产去库存成效非常明显。今年以来,我国已经连续6个月商品房库存处于下降通道,待售面积累计减少了3000万平方米左右。”
而在本轮去库存的背后,业界看到还有房企融资政策相对宽松环境的支撑。专家表示,国家统计局本次还公布数据显示,1-8月,房地产开发企业到位资金91573亿元,同比增长14.8%,比1-7月回落0.5个百分点,但整体体量仍然维持在高位状态。“在过去的一年,房地产政策宽松的同时,上市企业融资资金成本大幅下调,导致了很多企业愈发敢于出手,甚至花大价钱拿地,国企、央企在土地市场上的表现也更加积极。而且随着优质地块越来越,房企拼抢土地潮已经从国企、央企蔓延到民资企业。”专家说。
也有业内人士分析称,“金九”开始房企可能会同时将新项目入市推进和拿地节奏进一步加快,市场热度可能会再上台阶。
城市间分化隐忧仍存
“从近期全国各地楼市成交情况来看,我国房地产去库存进程非常不均衡,此前库存较少的一二线城市反而成了去库存主力军,库存较多的三四线城市,去化速度缓慢;而且从去库存的结构来看,一二线城市去库存情况相对较好的是住宅领域,商业地产库存仍然较为明显。”专家表示。
某地产研究中心公布数据显示,今年一线城市住宅地块成交楼面价同比上涨了71.3%,二线城市在几大热点城市的带动下同比涨幅更是高达75.6%,一线、二线城市土地成交价的溢价率分别达到95.51%、60.77%。
盛来运也坦言,目前,我国房地产市场的分化确实比较明显。“今年以来,尤其最近两个月,一二线城市房价还是比较坚挺,但是三四线城市尤其四线城市房价相对比较稳定,库存相对比较大。而且,这种特点今后一段时间还会持续。”盛来运预测,房地产市场分化调整的走势是今后一个时期的主基调,这就决定了房地产调控政策一定要因地制宜、因城施策,遵循房地产市场本身的客观规律。
不过,盛来运也表示,从今年以来的房地产市场,尤其近两个月房地产的变化情况来看,房价虽然还是在上涨,但是从近两个月来看,房价涨幅是在回落的,尤其是在一些限购政策出来后,一线城市和一些二线城市房价涨幅在回落,这就说明前期上涨的势头初步得到遏制。
责任编辑: news
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