房价地价上涨 一二线楼市再入政策紧缩期

一线城市房价暴涨，带来的不仅是困难与挑战，还有大城市病的问题，如道路拥挤、通勤效率下降、劳动生产率降低等。

为了解决这一系列问题和矛盾，都市圈的建设开始紧锣密鼓地展开，通过大城市的都市圈建设，除了可以大幅增加住宅供应、解决供需矛盾之外，还能培养新的经济增长点。一线城市的高房价已经产生明显的外溢效应，从而为大都市圈建设带来巨大机遇。

新城控股高级副总裁欧阳捷撰文称，都市圈是消灭高房价的一个好办法。《每日经济新闻》记者此前采访其他一些开发商也发现，上海都市圈是他们非常看好的投资区域。

那么，在都市圈内，还有哪些城市值得重点投资和开发呢?

“城市更新”带来新购买力

优淘城总裁薛建雄表示，从长三角都市圈来说，三个地方比较有机会，一个是上海都市圈;一个是南京都市圈;一个是杭州都市圈。

薛建雄表示，这些都市圈的建立往往和城市更新紧密相连。城市更新和基建投资带来了巨大的政策红利和更多的投资机会。这些新变化和新机会，结合具体的城市，都将会有不同的区域机会和投资机会，因此值得深入分析具体的潜力城市。城市更新的同时也会给这座城市带来新的购买力。

越来越多的开发商也开始注意到了这类机会。纷纷抓住“城市更新”这个机遇来扩充规模。在9月初举办的中信资本&朗诗绿色地产城市更新战略合作上，朗诗绿色地产董事局主席田明表示，单纯靠拿地开发的时代已经过去，房企只有逐渐向城市更新的可持续发展模式转变，才能获得更多的利润空间。在“北上广深”一线城市土地越来越紧张的背景下，能够用来新开发的土地资源越来越少，与之相对的是旧城改造、旧工业区改造、公共服务更新等日渐强烈的城市更新需求。

除了朗诗之外，“郑州旧改之王”升龙地产、恒大、碧桂园、远洋、富力地产、阳光城也纷纷踏入这个潜在市场。

随着城市更新大规模规范化铺开，现在城市更新在某种意义上成为了一种常态。地产开发企业、投资机构等，如何从存量中获得新的增长，或者高附加值投资回报。对于其中很多参与主体而言，城市更新话题还需要不断探索和前行。

此外，薛建雄还表示，在城市更新的过程中，往往一条地铁的建设就能给沿线区域带来新的发展良机。早在2013年10月，上海就已建成国内第一条跨省地铁，在江苏省昆山市设有花桥、光明路、兆丰路三个站，有力带动了地铁沿线房地产的发展。

截至2015年底，上海地铁线路全长只有617公里，仅仅延伸到昆山的花桥镇，而东京地铁线路全长2500公里。如果上海地铁网能覆盖嘉兴、苏州、太仓、昆山这类卫星城，就可以把人口和资本吸引到核心城市，从而发展周边中小城市。届时，这些城市房价也将会有一轮快速上涨。

目前，一线城市房价与周边卫星城市房价相差七八倍甚至十多倍。从海外经验看，通过大都市圈建设，较大的成本落差将引导一线城市的部分产业疏导到周边卫星城市，部分人口也将跟随迁移。由于周边卫星城市适合发展养老产业，一些退休老年人也会选择在周边卫星城居住，从而享受更加舒适的生活环境。

部分在一线城市工作的年轻人也会选择在周边卫星城市居住，虽然通勤成本较高，通勤时间较长，但可以减缓高房价的压力。不过，薛建雄认为，这还取决于这个城市原先的经济基础。如果一些新兴城市的经济底子太薄的话，可能再大的投资，也不会有很明显的作用。

房企无需再赌大城市土地

对于开发商来说，究竟哪一类城市是一线城市之后的投资首选呢。在城市分化和“马太效应”越来越明显的大背景下，房地产企业和相关金融企业并不需要布局越来越多的陌生城市。

像上海这样的大城市，拥有先进的管理经验、技术及人才、品牌集聚、市场多元、大量的资金等优势，上海都市圈其他城市在其周围呈扇形分布。

如今，上海正在通过高地价、高房价把低端产业和人口挤出去，为高端产业和人口腾笼换鸟。这不仅有利于构建合理的产业分工体系和竞争合作关系，还有利于构建新的资源要素分配渠道。

欧阳捷告诉记者，都市圈的建设能否取得实质性成效，很大一部分取决于以交通为主的基础设施建设，这不仅需要一线城市与周边卫星城市政府之间紧密合作，还需要中央政府相关职能部门加强规划与协调。

在有了基础设施配套和市政设施配套之后，公共服务的一体化和快速路网一体化并行，才是都市圈的真正内涵。比如，在都市圈范围内，城市间的分工协作，上海的老人可以在独墅湖颐养天年，上海的医生也可以到盛泽小镇上坐诊，吴江的居民也可以到上海的医院就医，上海的中小学也可以在昆山办分校，苏州的学校也可以招收上海的小孩，都凭居住证与社保一卡通。

欧阳捷表示，有了便捷交通路网后，在一个更大的空间范围内，让各个城市获得互相配套、错位发展的机会，大家相互依存、合作共赢、增加商机，都市圈讲的是时间圈的概念，而不是距离上的远近。

只有教育、医疗、社保统筹发展，才是真正意义上的都市圈，城市之间有了相互之间的协调关系，彼此之间的资源可以调剂，可以统筹，可以共同发展，比如苏州之于上海，镇江之于南京。

人、钱、地，还有产业和配套都成了相互协作共同发展的关系。使得都市圈成为紧密的微信朋友圈，而不是相互竞争关系。当超大城市和大城市打破行政垄断界限，用经济方式敞开胸怀，把中小城市纳入怀抱，还能把自身产业做布局调整。

对开发商来说，都市圈里的城市群发展起来了，人口规模也

一二线楼市全面收紧

今年8月以来，在全国范围内已经有近10个一线和二线城市出台收紧的楼市调控政策，按照因城施策的原则，根据各地市场表现不同，这些政策从限购、限贷、土地以及商品房销售环节等多个方面进行多元监管。这意味着，自今年初的楼市反弹之后，一二线城市再度进入政策紧缩期。业内人士认为，房价和地价的双重上涨，是本轮调控的出台动因，近期房价和地价涨速过快的城市，很有可能成为下一个被调控的目标。

哪些城市出台了哪些政策：

日期：8月11日

事件：南京发布《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》

政策内容：

从2016年8月12日起，进一步加大政策调控力度，调整土地公开出让竞价方式和商品住房贷款首付比例，促进房地产市场持续稳定健康发展。

对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，除高淳、溧水执行最低首付款比例30%外，其他地区最低首付款比例调整为不低于35%。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性贷款购买普通住房的，除高淳、溧水执行最低首付款比例30%外，其他地区最低首付款比例调整为不低于50%。

日期：8月11日

事件：苏州市政府发布《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》

政策内容：

非苏州本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，需缴纳1年社保，并提供相应社保证明。按照江苏省市场利率定价自律机制决议，进一步完善市区差别化住房信贷政策，对土地市场供应、土地供应条件、土地出让竞价、土地出让理性竞价及商品房价格管理等方面进行了调整和规范。

日期：8月17日

事件：廊坊发布《关于进一步规范廊坊市区房地产市场秩序的通告》

政策内容：

对房地产市场提出七条要求，包括严格土地出让、依法开发建设、加强预售管理、规范交易秩序、明晰职责分工、强化信用惩戒、优化市场环境。

日期：8月18日

事件：武汉市房管局《关于进一步加强商品房销售管理工作的通知》

政策内容：

房地产开发企业和房地产经纪机构应当严格按照商品房预售方案进行销售;未取得预售许可的商品房项目，不得进行预售;取得预售许可的商品房项目，要在10日内公开全部准售房源及每套房屋价格，一次性对外销售，不得分批、分次销售;不得采取发布虚假信息、捂盘惜售、囤积房源等行为恶意炒作、哄抬房价;对存在无证销售、囤积房源、捂盘惜售等违法违规行为、一年内同类违法违规行为3次以上或有其他严重失信行为的，纳入“警示名单”。

日期：8月31日

事件：厦门国土资源与房产管理局宣布自9月5日起执行住房限购政策

政策内容：

对以下三种类型居民家庭，暂停在厦门市行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房(包括新建商品住房和存量住房二手住房)：一、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;二、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;三、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。

日期：8月31日

事件：武汉发布《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的意见》

政策内容：

包括完善土地公开出让条件、执行差别化的住房信贷政策、强化商品房预售管理、加强房地产市场监管、大力推进住房保障货币化、加大住房有效供给、加强舆论引导七个方面。

日期：8月31日

事件：人民银行武汉分行、银行业监督管理委员会湖北监管局发布了《关于加强住房信贷政策管理的通知》

政策内容：

在武汉市拥有1套住房的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%。在武汉市拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款或还有1套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%。在武汉市拥有2套及以上住房且有2套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，继续暂停发放相应购房贷款。

日期：9月18日

事件：杭州出台限购政策政策内容：

在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

限购政策充分体现“因城施策”总体要求下实施差别化、精细化调控的思路。明确了限购范围为上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区(滨江)、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区，不包含富阳区、大江东以及临安、桐庐、建德、淳安四县(市)。

限购时间明确，新建商品住房以网签平台商品房买卖合同签订时间为准;二手住房以网签平台房屋转让合同签订时间为准。(记者 潘秀林)

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就控制住了，房企也无需再“豪赌”特大城市的土地，风险和投资收益都能得到好的保证。

对购房者来说，选择在上海上班，居住在卫星城;或者创业在卫星城，业务谈判去上海的模式，有机会降低购房成本，提高生活质量。

对上海这样的大城市来说，可以有效分流常住人口，减轻管理压力和有效解决公共设施建设、服务资源的不足。对城市、居民、企业都是好事。只是要实现这样的愿望，还需要上海、南京等超大、特大城市加强对周边的辐射力度，把优质资源移到和周边城市接壤的城