沣东、浐灞、曲江二期板块值得关注

公积金贷款首付比例的调整，对西安楼市究竟能带来哪些影响?

公积金覆盖率和额度有限对市场影响不会太大

美城机构市场分析师李青在接受华商报记者采访时表示，此次关于公积金贷款出台的细则中，对于购买精 装房门槛进一步提高，说明政府对精 装房引起的房价上涨已有所关注，但由于公积金覆盖率和贷款额度有限，对市场影响作用甚微。

星河湾素有“精 装豪宅专家”之称，星河湾集团西安公司营销总监鹿颖表示，公积金贷款首付调整为25%，这个首付比例比普通商业贷款首付还要低，可以说并非很严厉。其次，在整体需要按揭的人群中，使用公积金贷款的人群所占比例并非最大的一部分。所以，这个政策会对市场有一些影响，但影响程度应该不是很大。对于一些以公积金贷款为主要客群的项目来说，这个影响应该比较大。但对于一些项目，他们的客群没有公积金贷款需求，那么受影响应该会比较小。

购买精 装房门槛提高 刚需客户陷两难

因为公积金购房的比例和精 装修房源的市场份额均不大，业内专家认为该政策对市场影响有限。但这一政策对部分刚需一族来讲还是有一定影响的。西安可行传播董事、西安城记创始人聂海峰分析称，此次公积金新政对楼市影响有限，这是因为目前公积金贷款购房在市面上占比较小。恒大、融创、万科、碧桂园、星河湾等大品牌在做精 装房，其所售人群60-70%为改善性客户，新政对改善性客群影响不大。但对融创、碧桂园、恒大等开发的刚需产品会有一定影响。

市民王先生在碧桂园凤凰城看上了一套115㎡的精 装房，均价8500元/㎡。王先生算了一笔账：房子总价约98万，按照购买精 装修房公积金贷款首付款比例不低于40%，公积金贷款首付需要39万多，商业贷款首付只需29万多，相差十万的首付金额，让王先生有些惆怅，但细算之后王先生更惆怅。“刚开始看房时就想选能用公积金贷款的房子，利率低，压力也小一些。我自己算了一笔账：公积金贷款首付39万多，贷款58万，30年，月供2524元;商业贷款首付29万多，贷款68万，30年，月供3608元。光看利息部分，商业贷款就比公积金贷款多了将近一半。真的是两头为难，要么承受高利率，要么想办法凑首付。”

2017是城改十年分水岭“品质元年”期待好房子

聂海峰认为，今年可以说是城改与市场化产品的十年分水岭。从2007年西安城改全面开始至今已经十年，深刻影响着城市的建筑形态、城市面貌和经济格局，也使西安楼市品质低、舒适度差。也因为城改的拉低，整体房价偏低。随着城改项目的大批退出，西安地产在今年也迎来了品质元年。楼市市场化水平迅速提高，改善性住房已占主流。例如湖光山色、融创揽月府、龙湖香醍璟宸等近期入市的项目，均由一流设计团队打造。绿地501米超高层项目正在面向全球招标。一分价钱一分货，这是房地产市场回归正常市场化一个发展趋势和结果，购房者也愿意以更高的价格买更有品质的房子。

鹿颖也同样谈到，从西安的整体经济来看，它的经济总量排名与房地产价格的排名完全成正比。这是一个追赶的过程，我觉得在这个过程当中，房价应该会有所增长。并且经济学的铁律永远是供求关系。在收入增长的同时，一定产生了很多升级换代的置业需求，不满足于现状的居住品质，必然有一些需求会被释放出来，好的项目一定是供不应求的。所以现在西安并不缺房子，但是缺好房子。

购房置业优先考虑区域、地段和品牌

根据克尔瑞数据显示，3月份西安商品住宅成交量在150万㎡-160万㎡之间。而上周(4月24日—4月30日)仅一周时间的商品住宅销量就高达120万㎡，这主要源于两个方面：首先，4月有22个项目集中开盘，以及加推项目不断，市场活跃度前所未有;其次，政府备案速度加快。

克尔瑞机构西安公司总经理朱郁对于后市也做了几点预测：随着5月份的到来，开发商开盘速度放缓，西安住宅市场的销量将会回归理性，保持150万㎡左右的正常范围。短期内，市场难以降温。房企开盘速度稍微放缓，价格依然会保持高位。值得关注的新项目包括：沣东的湖光山色、真爱万科公园华府。购房者在新政下将会根据实际需求购买，购买意愿会更加理性。下半年值得关注的区域包括：沣东板块、浐灞板块、曲江二期板块。

聂海峰建议，置业可以参考这样的顺序选择楼盘：区域—地段—品牌—规模—配套(商业、教育等)。目前好的地段越来越，沣东板块、高新及曲江延伸区域值得重点考虑。