6.13西安土拍市场上演标志事件！2宗土地超最高限价提前“熔断”

西安土拍市场连续上演熔断，这在近些年的西安土地市场中是极其罕见的。

按照原定计划，2017年6月13日下午16点，西安土地招拍挂将有WY8-57-156、CA01-56-6这两宗土地成交。但地产商的热情出价，让这两块土地的报价均提前超过最高限价后熔断。

WY8-57-156地块：

位于未央区北客站以南、尚贤路以西、北三环以北、明光路以东，在西安市规划的高铁新城范围内。净用地面积63843.21平方米(折合95.765亩)，其中出让居住用地31921.60平方米(折合47.882亩);出让商服用地31921.61平方米(折合47.883亩)。

按照宗地规划设计条件书要求，住宅用地和商服用地实施平均分摊，居住用地容积率不大于2.8，建筑密度不大于25%,绿地率不小于35%;商服用地容积率不大于4.0，建筑密度不大于50%，绿地率不小于20%。

▲WY8-57-156地块现状

该地块2017年5月31日上午9点开始挂牌拍卖，6月13日下午16点截至，起始价为37470万元，设定增加幅度为每次1000万元，最高限价55822万元，达到最高限价后该地块将停止拍卖。

2017年6月12日晚上21时08分，该宗地块出现第四次报价，报价为56470万元，超过最该地块的最高限价，此宗地块的拍卖“熔断”。

按照该宗地块当日最高报价，WY8-57-156地块的溢价率已经达到50.71%，地价为589.67万元/亩。

CA01-56-6地块：

位于长安常宁新区城南大道以西、南北六号路以东、东西一号路以南、东西二号路以北。净用地面积49298.35平方米(折合73.948亩),其中出让居住地块29395.92平方米(折合44.094亩);出让商服地块19902.43平方米(折合29.854亩)。

按照宗地规划设计条件书要求，用地性质为居住用地和商业用地，容积率不大于1.3，建筑密度不大于32%，绿地率不小于31%。其中居住地块容积率不大于1.3，建筑密度不大于20%,绿地率不小于35%;商服地块容积率不大于1.3，建筑密度不大于50%，绿地率不小于25%。

▲CA01-56-6地块现状

该地块同样于2017年5月31日上午9点开始挂牌拍卖，6月13日下午16点截至，起始价为24500万元，增加幅度为1000万元每次，最高限价为36505万元，达到最高限价后该地块将停止拍卖。

2017年6月13日中午12时02分，该宗地块出现第5次报价，报价为37500万元，超过最该地块的最高限价，此宗地块的拍卖“熔断”。

按照该宗地块当日最高报价，WY8-57-156地块的溢价率已经达到53.06%，地价为507.11万元/亩，楼面价已经达到5851.34元/平米。

那些年，西安真正的土地拍卖

▲西安市国土资源网上交易系统界面

其实，稍微了解西安土地市场的业内人士，近几年已经习惯了西安土地拍卖中的底价成交。

从2009年到西安，到2017年，我在西安这8年时间里，印象中西安真正市场化的土地拍卖两个手就够数了。

2011年1月30日，长安区推出了4幅地块，其中，樱花广场西侧35.542亩的一宗地，吸引了22家开发商的竞价，经过137轮报价，最终被西安铁锋房地产开发集团有限公司以3.81亿元竞得，每亩均价1072万元。在其它三宗土地竞拍中，万科、雅居乐、恒源煤电分别以433万元/亩、520元万/亩、622万元/亩的均价拍得。

2013年9月13日，经过4轮报价，位于临潼的LT1-(55)-2地块被西安骊秦建筑工程有限公司以750万竞得(起始价550万)，溢价率36%，最低楼面地价为2154元/平米。

2013年12月27日16：00，经过3轮报价，西安QJ10-5-31地块被陕西利昌源房地产开发有限公司以40400万摘得，溢价率5.2%，折合楼面地价1759元/平方米。

2013年12月30日，西安 YT2-25-21、22、23宗地的土地招成交，该地块被兰州海亮房地产开发有限公司以9.92亿元、溢价率45.4%摘得。这也就是现在的海亮新英里项目。

2016年12月15日，经过激烈争夺之后，融创以18.5亿元摘得西安东二环陕建机厂137.42亩住宅用地，折合亩单价1346.27元，楼面地价7212元/㎡，土地溢价11.6亿元，土地溢价率168.12%。与融创一起争夺这块地的还包括正荣、碧桂园、融创、华润、龙湖、中铁建、万科、恒大、中冶、平安、华远、中海、金地、海亮、绿地等一线房企。

2017年4月1日，中国铁建经过27轮竞价，最终以9.1亿元成功竞得西安市灞桥区纺南路BQ1-21-7地块，该地块规划用途为住宅、商业服务用地，出让面积为118627.3平方米(折合177.941亩)。亩单价约为511万元，楼面价约为2740元/㎡，创纺织城片区地价和楼盘价新高!

2017年4月18日，浐灞生态区东三环以西、世博中路以南CB3-4-98地块115.35亩商住用地经19轮竞拍，最终以5.37亿元超过最高限价再度熔断。

西安土拍疯狂为哪般?

西安土拍市场，各地产企业，你不是一家在战斗。

可以说，现在几乎有点实力的地产商都在西安找地，甚至有多家地产企业在西安高报酬全民找地。已经进入西安市场的地产商，试图拿地补充粮草，还没有进入西安市场的，试图尽快进入西安市场。

西安土地市场的疯狂，主要源于一下几个原因：

地产商对西安市场的看好。西安的地产市场这些年是比较稳定的，没有泡沫。2016年以来，当一系列的利好同时与西安结缘时，我相信任何一家有眼光的地产企业都不会放弃西安市场。

“僧多粥少”的西安土地市场必然掀起争夺。除了比较复杂的城改项目外，西安可供挂牌拍卖的净地是非常有限的，这也就不难理解当有一块净地挂牌拍卖时，为何争夺那么的激烈。

当“内定”越来越少的时候，西安土地市场开始逐步走向市场化。之前，由于城改等因素，西安的很多土地都是补拍补办手续，这些土地毫无悬念的以底价成交。而当这类土地越来越少的时候，当“内定”已经不管用的时候，西安的土地市场开始逐步走向规范的市场化，必然掀起土地拍卖市场上的竞争。

过去半年西安房价的上涨，进一步刺激了西安土地市场。#过去半年西安房价的上涨，让多少人迷失了方向#

当心出调控政策

从目前来看，只要西安土拍市场有净地市场化拍卖，必然引起争夺，这在短期内是无法改变的。

房价的持续上涨，土地市场的疯狂，给西安楼市调控政策升级留下了太多的可能性。

2017年4月18日，《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》中第七条提到：“围绕土地利用综合效益提升、市场调控等方面的需要，探索新的土地出让模式，灵活确定竞价方式，重点推进‘限房价、竞地价’、‘限房价、竞地价’、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等方面的工作，坚决防止初现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。”

可以说，4.18西安楼市政策里上述这条，给后续出台关于土地方面的政策留下了可能性和空间。

实际上，对于地产商而言，除了通过一级市场招拍挂拿地外，通过并购形式或者合作开发也已经成为主流方式。

2017年，融创在西安先后牵手了中登、丽彩(咸阳)、大方置业、瑞景地产等企业，还有几个据说待公布;朗诗地产通过并购长泰地产长泰金帝项目曲线进入西安;恒大则拿下位于高陵的泾渭分明生态半岛，在咸阳收购了西城国际二期;当代置业在前几天与刘连腾的嘉宝置业牵手;雅居乐与陕水集团合作，接盘了水润坊项目……

对于大牌房企而言，通过收购、合作开发等形式，在项目拓展中既绕开了土拍市场的争夺，同时这些收购、合作开发的项目一般都位于比较好的地块，地块的价值无需多言。