90平以下住宅销量呈负增长 改善型需求成市场主力

11月28日，陕西省统计局发布全省商品房销售数据，从住宅结构看，1月-10月，所有类型的住宅销售面积增长均减缓，其中，90平方米及以下普通住宅的销售面积小于去年同期，今年来首次出现负增长。

据了解，90平方米及以下普通住宅销售面积499.07万平方米，同比下降0.7%，占住宅销售面积的19.5%，西安市场尤为明显，表明购房者在各项政策影响下对面积和品质的要求提高，改善型需求旺盛，同时对房企在后期产品结构优化上具有一定指导作用。

限购、落户政策的影响

90平方米以下住宅销量呈负增长受到今年以来限购、限贷以及落户政策的影响，西安市户籍居民家庭只能购买两套，非西安市户籍家庭仅能购买一套，由此投资小面积的炒房者被打击遏制，加上下半年房企都有快速回笼资金的需要，多个项目推出高首付优惠，刚需家庭选择面或更广，在户型面积上也选择大一些面积，希望一步到位。

一直以来，因关系到教育、就业、医疗等问题，户籍制度是人们的心头大事，2017年西安市推出多种方式的惠民落户政策，其中就有买房落户，即在西安市交满一年养老保险，购买商品房面积大于或等于90平方米就，且政策截止时间为2017年12月31日(以网签备案合同时间为准)。链家西安分公司新房市场相关负责人告诉笔者，“其实青睐100-120平方米面积的刚需群比较大，按照政策更多的是看重可以落户的原因。”可见在各项政策影响下，住宅置业者都倍加珍惜购房机会，希望选到能满足家庭需求的大面积房源。

首套房贷的支持

银行房贷政策的变化，向来是房企和购房者关心的重点，因为这会直接成为购房者观望还是出手，买大面积还是小面积的重要参考因素。对于首套房国家大力支持，明确优先满足居民首套房贷需求，各商业银行及公积金要切实落实好支持合理住房贷款的各项优惠政策，保证住房贷款额度，缩短房贷审批周期，优先满足居民家庭首套和改善型普通自住房的信贷需求，并加大对符合政策条件的非本市户籍居民购房的信贷支持。在房贷利率上，截至12月初，部分银行对首套房且征信良好的置业者依然执行基准利率，对征信一般的上浮5%-10%左右，而二套不仅首付比例高且房贷上浮都在10%-20%，银行贷款及利率对首套房的支持，使得首次置业群体会从购房成本上考虑把握机会，选择大面积一步到位。

二胎政策放开的刺激

随着二胎政策放宽，小三室需求增长。通过笔者走访发现有6成市民选择三室、四室改善型房源，购置户型面积区间在120-160平方米之间。在走访曲江某项目时为儿子置办婚房的杨娟对笔者说道：“现在国家放开二胎了，三室都快不够了，买个大点的省得折腾，到时候我们老两口过去帮着看孩子也方便。”且下半年新开楼盘中，小户型面积占比较小，现在改善型需求增多与前期刚需客户群转变也有关，有部分前几年首次置业者买的是过渡小户型，随着家庭需求的转变，转向改善型，在城市里这种群体在不断增长，成为市场主力。

独立地产评论人李连源表示，目前产品为王时代，90平方米以下住宅销量呈负增长，指导房地产企业优化住房设计，完善产品结构。当房地产进入“下半场”，当人们对于生活居住品质的期望越来越高，当市场竞争愈发激烈，当“房住不炒”的观念渐入人心，面对越来越挑剔的置业者，房地产企业做“好产品”还不够，唯有做到“更好”才能俘获人心。