从几近疯狂的2月土地市场 窥探的2018西安楼市秘密

2018年2月，西安土地成交36宗，面积约为110万㎡，折合1653.4亩，总揽金约69.6亿元。是不是很疯狂，其实不用惊讶。因为绝大部分房企，谁也不会闲着。什么过节放假都是浮云。

壹

大房企拿地是生产问题，小房企拿地是生死问题。不拿地就会退出地产江湖，拿地又都算不过来账。老板们喝酒时说句粗话抱怨：不买地，老子没业绩，在江湖上怎么混，一帮兄弟们靠什么吃饭?

对于规模型的企业，多半是这个道理，所以，2018年开春，地产圈里悬赏进行土地合作和买卖的声音又聒噪开了，虽然是西安的独一份的特色，但也说明了大佬们的焦急。

看看西安土地市场，主城区基本上没有土地供应了，就连之前野火烧不尽的城中村改造也都失去了浓烈的声响。

去年年底到今年成交的土地，绝大多数在待开发区域，曲江二期，浐灞、西咸新区、临潼，尤其是西咸新区2月24日的土地成交，业界认为有点“疯狂”。在成交的宗地中，除以起始价成交的24宗土地外，其他6宗地块则引发各大房企出手。

在多个地块的角逐中，不乏几十家房企同时竞拍一宗地块。由此造成浐灞两楼路附近的CB5-2-200和北辰大道附近的CB4-10-20两宗地，因现场竞价激烈，叫价18轮后，超过最高限价流拍。

贰

另一个热门区域浐灞，经历多年隐忍，终于厚积薄发。

自然环境的生态价值已经充分显现，“生态优良”、“城市绿肺”的美誉成为区域最突出的亮点。对于逐步追求以“健康”为趋势的人居来说，浐灞核心区的环境吸引力难以抗拒。世园会、浐河、灞河、雁鸣湖、桃花潭公园都是浐灞的亮点。从年前浐灞一天成交23宗地块可以看出，浐灞区域的土地市场发展潜力巨大。

长安区域在年初也表现抢眼，其中，中国金茂控股集团有限公司首进西安，竞得位于长安区郭杜街道办事处学府大道以北、建业三路以南、翰林路以东的84.408亩居住、中小学用地。参与现场拍卖的房企共10家，现场叫价4轮超高限价后，以增幅1000平竞保障房面积，竞价10轮后最终以最高限价54000万元、土地单价640万元/亩、楼面单价3812元/平，外加10000平方米(不含基数5882平方米)保障房面积竞得，土地溢价率100%。

中海地产竞得长安区郭杜街道办事处学府大道以北、建业三路以南、翰林路以东197.152亩居住及文化设施用地。参与现场拍卖的房企共8家，现场叫价24轮超高限价后，以增幅50平竞保障房面积，历经41126轮最终由中海地产以最高限价136000万元、土地单价690万元/亩、楼面单价3409元/平，外加56300平方米(不含基数17064平方米)保障房面积竞得，土地溢价率100%。

叁

从房企来看，西安土地市场还是以外地品牌房企为主，

2月龙湖摘北寨子村城改项目用地，该项目为龙湖进入西安城南的第一个项目，中海、金茂、海亮在长安摘地。

而西咸新区成交的30宗地中，24宗地以底价成交，其中交大创新港项目用地13宗，共计422亩。另外6宗地均以溢价成交，均为纯住宅用地，共计352亩。其中紫薇地产以3.5元摘得的46亩地溢价率最高，为291%。楼额面积破4千，溢价率逼近300%，这也是西咸新区乃至西安土地市场仅有的现象。

而从本次土地竞拍的房企来看，万科、中海、海亮、金地、雅居乐、碧桂园等均有参与，最终紫薇地产和成都兴城人居地产投资集团有限公司摘得。多个房企抢滩西咸新区，是看好它的潜力。

随着2017年148公顷大西安中央公园的开建，地铁1号线二期和5号线二期的连接，交大创新港、西工大翱翔小镇的落子，西咸新区早已成为房企争抢的热点区域。

另外，从本次土地成交来看，本次紫薇地产豪掷6.53亿元，摘得西咸新区3宗地，共计140亩。这也说明本土房企在土地这块大蛋糕上也想和外地房企争一争。西咸新区在经历了沣东新城的发展后，沣西新城也开始了快速崛起。

肆

大家都很拼，谁都想踩准周期稳赢不输，但谁也都想领先一步豪赌一把拉开差距。

土地市场上的胜利，其实就是底气。

当你下定决心继续拿地后，你又发现拿地并非你想拿就能拿。往往“你有能力拿到的地又不敢拿，而敢拿的地又根本轮不到你拿”。

2017下半年以来，包括金茂、绿城、旭辉、中南、红星等一大批房企抢滩西安，在各个区域发力，让原本已经热闹非凡的西安楼市再次进行了整合和划分。

但对于开发企而言，最怕的莫过于拿地不透明，没有公平的竞争体系。

他们说，西安的土地市场近些年一直有一种“怪相”，你能看到的“土地出让公告”，大部分都是内定好的，只简单走一下招拍挂的过场。

这就造成了一种奇葩现象——刚刚成交的新地块，不但房子可能已经盖起来了，而且业主很可能都已经收房入住。 但是，土地市场延续多年的暗箱操作或许马上就会终结，目前已经出现了明显的端倪。

尤其是市委召开的两次“特别会议”，并审定了土地出让方案。搬出杭州、宁波、上海案例，强调建立市级统一土地储备中心，统一收储、统一规划的必要性;这是一个明确的目标，更是兑现土地价值和城市价值的现实路径，城市的土地供应一直实行的都是配给制，每个城市每年都会有“建设用地指标”。

大佬们都笑了，有竞争，才有未来。

伍

2017年，全国50个大中城市卖地收入创记录，累计卖地金额达3.57万亿元，较2016年全年的2.65万亿元，上涨了34%。

卖地收入最高的十个城市的土地出让金额均超过1100亿元，且全部为一二线城市。其中，北京、杭州成为了今年土地市场的“大卖家”，这两个城市土地出让金额分别为2841.70亿元和2184.61亿元。

后来者西安，在去年12个月里，共成交土地224宗，成交面积约856.66万㎡，成交总金额348.84亿元。无论是土地成交面积还是成交总金额，都远超2016年。

简单来说，就是各城市卖地赚的钱越来越多了，而且经济有持续竞争力的一二线城市成为房企的“心头好”。

在经历的前两年的去化后，大型房企也选择积极补仓，拿地热情高涨。据中指院统计，50家百亿级代表房企2017年招拍挂拿地金额高达22420.3亿元，同比增长74.4%。

圈子里有个说法;现在的土地储备排名，就是五年后的房地产排名。如果说现金流是房企血液，土地储备则是造血最需要的原始养料。

房地产市场竞争日益激烈，行业集中度不断攀升，小企业生存空间进一步被压缩，这可能是房企的最后一次机会，若再不抓住这波行情扩大规模，势必被淘汰。

就如融创，被称为并购老虎，据媒体披露，2016年至今，融创新增土地储备5394万平方米，其中三分之二为并购拿地。在西安依旧如此，看上天朗、咸阳丽彩、协和置业，皆是因为其手中有地。

手里有地，心里不慌，对于房企如此，购房者也是如此。所以，不要盲目的被房子买不到的感觉吓到。后边的机会，总是有的。