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两三年后,三四线城市房价有望停涨,别再瞎买了
5月中旬,易居研究院发布报告,截至4月底,其跟踪的100个城市新房库存总量为4.34亿平米,环比继续减少0.7个百分点,同比减少7.9个百分点。其中三四线城市的存销比下跌最为明显,已经是近9年来的月度最低值。这跟棚改释放的巨大购买力有直接关系。
实际上中国的棚改实际上自2005年就开始了,但三四线城市房价上涨却是最近两三年的事情。这跟货币化安置有非常大的关系。
2014年以前,棚改一直是市场资金为主,但企业是不愿意进入这一行的,因为这一行回报率太低。进度一直是是偏慢的,而且还有不少豆腐渣工程,房价也基本没涨。
2012年全国统计棚户区4200万户,但是每年仅开工200多万套,如此需要到15年左右才能完工。
为了加快棚改进度,也因为房地产市场库存危机在2014年开始显现,国家开始推行棚改货币化安置。
从上图可以看出,2014年,棚改进度明显加快,此后一直维持在600万套以上,几乎是此前的两倍。
棚改货币化安置的直接影响有以下这些:
1、帮助去库存,刺激房价上涨。
这一点最重要。以前实物安置,拆一套补一套,现在拆一套给钱,而且补偿标准上浮,很多地方货币补偿标准是实物补偿标准的1.3倍以上。这样居民拿着补偿款去买商品房,需求瞬间放大,库存削减的很快。很多地方已经开始追加土地供应了。
如果没有货币化安置,很多城市在2014年濒临崩盘。2013-2014年左右,全国大量城市房价迅速上涨,但需求严重透支,大家没钱买房。货币化安置消化了大批库存,供需恢复常态,房价自从又开始上涨了。直到2018年,全国平均房价已经突破了8000元大关。
2、化解债务
棚改带动了房价上涨,也带动了地价,这让土地财政有所恢复,不少地方因此避开了危机。此外,货币化安置,可以让地方通过债务置换的方式降低负债压力。以前地方有不少高成本的地方债,棚改货币化安置以后,借棚改资金,大力发展房地产,卖高价地,迅速还掉高成本的地方债,只剩下低成本的棚改贷款。
3、棚改货币化实际上是定向放水
棚改货币化就是定向放水,大家应该听说过PSL(抵押补充贷款),这个产品就是专门为棚改而创造出来的。这款产品的利率非常低,量在短时间内迅速放大。PSL在2014-2016年分别达到了3831亿、6981亿和9714亿。到了2017年初,PSL余额达到了11万亿,同比增幅达73%。到2017年底,全国货币化安置住房套数,有80%位于三四线城市。
棚改什么时候完成?
官方数据显示,截至2017年底,棚户区存量已不足1600万户,而2018年至2020年计划完成1500万套。所以棚改大概率将在2020年完成,而部分城市已经提前完成了。
棚改货币化对于三四线城市来说,是一剂强心针。两至三年后,这剂强心针即将停止注射,房价有望停涨。接下来,对于三四线城市来说,更多的问题即将要暴露出来。
比较明显的一点是,人口长期保持流失的状态。中国有2亿多的流动人口。这些人大部分都来自于三四线城市,他们长期在异地工作,现在要被疯狂抢人的二线城市截胡了。
而且,下一阶段的城镇化战略是以城市群为依托,在城市群内部的这些三四线城市能够分一杯羹,但不在城市群内部的大量三四线城市很难办。
责任编辑: xasongping
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