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财政部:2019年前四月土地出让收入同比下降7.6%下一篇
投资房产不再赚钱了? 机构称住宅收益率连续四个季度下降经过了4月以来的股指连续走低,不少股票的价格已经跌近今年春节前的水平。然而,大湾区概念板块的股价却相对坚挺,截止5月7日收盘,A股粤港澳大湾区板块的指数达到1503.98,较大湾区规划落地前的2月1日高出16%。
其中,有大湾区概念的地产股表现格外亮眼,比如A股市场的粤泰股份、华发股份,港股市场的碧桂园、龙光、美的置业等均有较大幅度的股价提升。
让市场非常看好的原因,是这些公司在粤港澳的土地储备。在4月24日,中国指数研究院召开的一次线上的土地投资分享活动的会议上,中指研究院研究总监谢俊云直言不讳,目前粤港澳的土地市场整体供不应求。类似深圳、东莞这样的城市,公开市场已经很少有土地供应,但市场需求却在不断增加。
土地投资:想挣快钱很难
4月底,在粤港澳规划落地70天之后,有自媒体称,港人在大肆购买粤港澳的住宅。有人把上海房子卖了,买下十套中山的住宅。
港区全国人大代表郑耀棠昨,曾建议在湾区内发展20至30平方公里、可容纳50万至60万人居住的港式新市镇,解决香港居住问题的燃眉之急。香港特区前行政长官梁振英在接受《人民日报》采访时也透露,香港年轻一代对粤港澳地区的发展非常看好,愿意去粤港澳发展事业。
智联大数据显示,湾区当前的人才净流入率为1.39%,处于人才净流入状态。在流入人口中,83%是青壮年。而其中,广州和深圳又是人口流入最多的地方。特别是在广州放款落户条件,粤港澳地区多个城市放开对港澳居民的限购之后,市场似乎应该立刻火爆。
根据中国指数研究院的资料,在人口吸引、城市间轨道交通、产业布局的合理性、资金吸纳量等多个方面,粤港澳大湾区较其他城市群有一定的优势。
但这并不能立即带来火爆的市场交易。根据中指院一季度的数据,除了珠海和佛山,粤港澳的九个城市中,绝大部分去库存周期需要10个月以上,其中肇庆需要20个月才能全部去化库存,已经达到了国土资源部暂停供地的标准。
也是因为去库存周期长,在目前的粤港澳地区,要想实现快速开发、快速销售“挣快钱”,不是件容易的事。
土地储备含量:深圳、东莞最高
此前,克而瑞研究中心发布了TOP30房企在粤港澳大湾区的榜单。根据这一榜单,前30强房企在粤港澳大湾区的土地储备总量已经达到3.26万亿平米,总货值达到5.73万亿元,以现有货值,就是三五年不拿地,大湾区现有的土地储备也够开发了。
但这种假设建立在粤港澳地区,建设用地未来会源源不断的供应。根据谢俊云的统计,这种可能性并不大。
中指的统计显示,深圳、东莞的开发强度已经达到50%,中山、佛山的开发强度则已经超过30%,可供开发的建设用地不足,但市场对新建设用地需求却十分旺盛,这使得粤港澳湾区的公开市场土地价格居高不下。目前深圳“”的楼面价已经接近3万元一平米,以平均房价评估,已经达到了房价的55%;广州的“”的楼板价甚至已经接近4万元/平米,广深之外的其他城市公开市场的土地价格都已经不便宜。地价占平均房价的比例都已经超过了50%,其中有六个城市的“”楼板价甚至已经超过了平均房价的90%。
不仅仅土地价格偏高,开发商要通过公开市场拿地 ,还会遇到很多的硬门槛。比如会竞争自持商品住宅的比例或者是对引入产业的要求,又或者是配建保障住房或者人才住房的比例。
而在这些城市中,深圳、东莞被认为是最难拿地的城市。可以开发的用地,要么通过城市旧改、更新、拆旧建新来实现;要么,就是收购深圳、东莞地区的二手项目。
相比于深圳和东莞,广州、佛山、珠海等城市在公开市场拿地的机会要多得多;而在肇庆、惠州、江门、惠州,二手市场更多是开发商用来“捡漏”的。
中指因此作出建议认为,广州、深圳、佛山、东莞是拿地的第一梯队,惠州、中山、珠海是第二梯队,肇庆、江门是第三梯队。
这一建议,其实等于变相给房企在粤港澳的土储分了三六九等。
巧合的是,在广州、深圳、佛山、东莞拥有大量土地资源,且占整个大湾区比例高的房企,比如碧桂园、美的置业、龙光、金地等企业也因为在一、二梯队城市拥有更多的土储,而在资本市场有了相对于其他房地产上市企业更好的股价表现。
也许,在投资者眼里,得粤港澳者,才是中国房地产行业未来的执牛角者。
责任编辑: xasongge
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