重磅！“限墅令”失效，低密别墅或将重出江湖

国家住建部发布重磅消息，“限墅令”失效，低密独栋别墅或将重现江湖!

限墅令失效!

近日，住建部发布了《关于废止和宣布失效部分行政规范性文件的公告》。

仔细一看，2019年住建部颁布的《关于别墅项目建设审批有关事项的通知》，也在失效文件目录里。

这也就意味着，自文件发布之日起，此前颁发“限墅令”正式失效!

2019年4月3日，住建部下发《关于别墅项目建设审批有关事项的通知》，要求各省级住建部门立即暂停办理行政区内有关别墅项目建设审批手续，同时对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理。当时全国多个省份包括：江苏、黑龙江、福建、四川、云南、贵州等地，都陆续跟进，全面清理违建别墅。

别墅供地从“限”到“禁”的分水岭，就是这份文件的出台，别墅项目的审批，就此按下了“暂停键”。

如今，住建部官宣“限墅令失效”，是不是意味着别墅项目又可以正常审批了?这个目前还无法断定。

要明确的是，所有政策文件都是有“有效期”的，近日发布的该文，只是公布了部分“失效”文件，也就是说，“限墅令”文件目前并没有“取消”，而是“失效”，两者在本质上还是有所不同。

正常来讲，宣布失效文件后，后面一般会出台新的条文。所以呢，大家稍安勿躁，且等官方消息。

西安别墅市场现状

“限墅”、“禁墅”，所说的别墅产品是什么呢?

2006年国土资源部，曾对别墅作出定义：是指独门独户独院，两至三层楼的形式。同时，明确了联排、双拼以及排屋等低密度住宅，不属于别墅范围，划入到高档住宅范围之内。

自最严“限墅令”发布之后，全国市场上的别墅产品渐渐消失，取而代之的是叠拼、洋房等产品为主流的改善市场，西安也是如此。

据不完全统计，西安主城、沣东新城、临潼区目前在售叠拼项目有9个，其中纯叠拼项目仅3个，售价最高破4万/㎡。

从位置来看，这些项目基本都位于三环外，且都依托稀缺的生态资源而建。如浐灞三角洲的自然界江月，位于自然界河山北侧，对望会展中心。这里可以说是西安观河最佳位置，浐灞后海观景台、彩虹桥等热门打卡地也在附近。

从产品来看，绿城、招商等品牌房企在西安都推出顶级改善产品，面积基本也都200-300㎡之间，单价多数在3万+/㎡。如紫薇绿城南山雲庐，1.3低容积率，在秦岭脚下打造大西安唯一的低密纯墅住区，面积区间185-349㎡，不少房源总价突破千万。

此外，沣西新城、秦汉新城、空港新城等区域，叠拼产品也是层出不穷。从销售来看，西安主城的高价叠拼也都相当有市场，如招商华宇长安玺、自然界江月，基本都是逢开必摇。

对很多人来说，洋房只是初级改善的产品，对院子、露台、空间多样性的诉求，这才使得使得别墅需求越来越旺盛。

影响几何?

如果“限墅令”全面取消，对市场又会产生什么影响呢?

首先，土地端来看，别墅项目容积率大多在1以下，部分纯合院的项目可以达到0.5，这对项目体量也就要求较高了，如此指标，主城区可操作的空间可能比较小。

再说开发商，别墅是出了名的“慢销”，远不如小户型好卖。甚至在市场不好的时候，有些千万级的别墅，几个月只能开一单，回款慢，对开发企业的资金实力要求很高。大部分开发商还是更愿意在核心地段，做容积率稍高点的大平层，也不想跑到郊区建别墅。

市场层面，利好品质改善客群，如果真的取消“限墅令”，独门独院的别墅可能会成为不少人终极改善的选择。