房地产蓝皮书：2019年房地产市场销售回落，投资增速放缓，行业平稳调整的趋势不会发生实质性转变

2019年5月23日，中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社共同发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告 No..1 6(2019)》。

在经历了2017年“最严调控年”之后，2018年房地产市场表现出政府调控与市场供需多方的博弈。具体体现在：住宅投资增速进一步加快，与商办类投资分化进一步加大，房地产开发投资在区域间增长不平衡;土地购置面积、成交价款、平均成交价等指标增速不同程度回落;房屋新开工面积增速上扬、竣工面积增速下降;商品房销售面积增速大幅回落，销售价格增速出现反弹;房地产开发企业到位资金中国内贷款增速及占比双降，房企资金承压上升。同时，2018年我国房地产市场面临以下较为突出的问题：国际国内经济形势变幻，房地产市场不确定性加大;大中城市市场总体较平稳，中小城市的市场风险有提升;土地成交价格增幅缩减，土地流标数量明显增加;企业贷款、个人按揭贷款双下降，供需双方融资难度加大;住房租赁价格稳中趋降，租房市场或面临集体土地租赁住房冲击。

展望2019年，在稳健货币政策框架下，央行将有可能从流量、流向以及期限等多个维度对经济进行有效“滴灌”，进一步提升组合型政策工具对于市场的传导效率，防止“大水漫灌”。但货币政策进一步放松的空间逐渐缩小，对楼市的刺激作用有限，加之“房住不炒、因城施策”的调控思路并未发生改变，预期2019年房地产市场平稳调整态势不会发生实质性的转变。就全国而言，商品住房销售增速可能会延续放缓趋势，房价涨幅整体回落，土地交易市场将回归理性，房地产投资增速将进一步回调。

2019年，房地产政策仍将坚持“房住不炒”和“因城施策”原则，但在行业内外部需求因素的影响下可能适度放松。房地产调控政策基调为：维稳、分化、放权。健康平稳发展是房地产市场重中之重;房地产调控政策分化是大势所趋;“一城一策”则体现了政策的灵活性，更加注重各地政府在房地产调控中的主体责任和自主权的扩大。预计政策调整以结构化方式进行，各地将充分发挥城市政府的主体责任，自下而上，实行局部试探性微调。不同城市的市场运行结果将明显分化：一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点，适当松动过紧的行政管制措施，在政策边际改善之下，市场成交活跃度将有所提升，销售面积同比可能实现小幅增长;三四线城市区别对待棚改安置，已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置。由于失去强政策托底，加之市场需求透支，市场销售有可能进一步回落。

2019年房地产市场销售回落，投资增速放缓，行业平稳调整的趋势不会发生实质性转变

2019年政府工作报告中关于货币政策主要论述为：稳健的货币政策要松紧适度，广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配，以更好满足经济运行保持在合理区间的需要。在实际执行中，既要把好货币供给总闸门，不搞“大水漫灌”，又要灵活运用多种货币政策工具，疏通货币政策传导渠道，保持流动性合理充裕，有效缓解实体经济特别是民营和小微企业融资难融资贵问题，防范化解金融风险。深化利率市场化改革，降低实际利率水平。

由此可见，当前稳健的货币政策、松紧适度的总基调基本已经确定。未来在稳健货币政策框架下，央行将有可能从流量、流向以及期限等多个维度对经济进行有效“滴灌”，进一步提升组合型政策工具对于市场的传导效率，防止“大水漫灌”。虽然2019年存款准备金率仍有进一步下调的可能，但幅度和频率会小于2018年。一方面是因为经济仍然存在下行压力，需要加大金融支持力度，尤其是在非信贷融资存在瓶颈的情况下，信贷适度加快投放步伐的可能性较大;另一方面是经济需要通过降低存款准备金率来适度增加市场的流动性。但为了避免“大水漫灌”，一旦市场流动性基本达到合理充裕的条件，存款准备金率就不可能持续大幅下调。

在信贷增速逐渐上行、财政支出增速反弹、外汇占款小幅下降的态势下，央行定向调控政策将继续围绕增强信贷支持实体经济力度展开，货币政策将延续当前稳健基调，并保持宏观流动性处于合理充裕状态。预计M2增速2019年将逐渐回升。而结构性去杠杆的目标是要把企业的杠杆率明显降下来，同时要把居民家庭的杠杆率稳住。当前市场信贷层面的表现也与此目标大体相符，居民端表现为中长期贷款同比增幅总体趋稳。房贷占比自2018年末逐月下降至25.13%，预判后期仍将在低位小幅波动。企业端则表现为房企融资环境显著“回暖”，尤其是境内发债量稳步增加，而融资成本也存在小幅回落趋势。

因此，蓝皮书认为2019年货币政策继续放松的空间逐渐缩小，对楼市的刺激作用比较有限，加之“房住不炒、因城施策”的调控思路并未发生改变，预计2019年房地产市场销售回落，投资增速放缓，行业平稳调整的趋势不会发生实质性转变。